Ипотека представляет собой банковский заем, выдаваемый для приобретения заемщиком недвижимости или улучшения жилищных условий.
Термин «ипотека» пришел к нам из древней Греции, где так называли столб с надписью о том, что земельный участок служит обеспечением по долгу. В Казахстане ипотечное кредитование начало активно развиваться в начале 2000-х годов и сегодня является одним из основных инструментов решения жилищного вопроса. На сегодняшний день это наиболее доступный способ покупки недвижимости, что объясняет растущую популярность на ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование – стандартный метод, с помощью которого физические и юридические лица могут приобретать недвижимость или другое имущество без немедленной выплаты полной стоимости за счет собственных средств. Согласно ст. 1 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», ипотека недвижимого имущества (ипотека) – вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица; ипотечный заем – заем, в том числе банковский заем или синдицированный заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества; ипотечный жилищный заем – ипотечный банковский заем, предоставляемый в целях строительства жилища либо его покупки и (или) ремонта. В Казахстане ипотечное кредитование бывает нескольких видов: – стандартный ипотечный кредит отличается процентной ставкой, сроками кредитования, а также индивидуальными расчетами на каждого заемщика, в зависимости от его уровня дохода, кредитной истории; – льготное кредитование отличается индивидуальной программой банка или ипотека по государственной программе. Данные программы ипотеки предназначены для отдельных категорий граждан, а также реализуемые на определенных условиях. Цель государственных ипотечных программ – это обеспечение населения доступным жильем. Поэтому программы предусматривают пониженные ставки и минимальный первоначальный взнос. В соответствии со ст. 6 Закона, ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель). Ипотечный договор является основанием для регистрации ипотеки. Право ипотеки возникает с момента его регистрации. Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон. Ипотечное кредитование выдается на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет. Для оформления необходимо иметь высокий уровень дохода, чтобы на ежемесячные платежи уходило не более 40 процентов от заработной платы. При заключении ипотечного договора залогодатель обязан предупредить залогодержателя о всех известных ему к моменту регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, даже если эти права не зарегистрированы в установленном порядке. Неисполнение этого правила дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения основного обязательства либо изменения условий ипотечного договора. Ипотечный договор имеет ряд характерных особенностей, которые отличают его от других видов кредитования: – длительный срок кредитования; – относительно низкие процентные ставки по сравнению с потребительскими кредитами; – обязательное страхование залогового имущества; – необходимость внесения первоначального взноса; – строгие требования к платежеспособности заемщика; – возможность использования государственных программ поддержки. При оформлении ипотеки банк тщательно проверяет кредитную историю заемщика, его текущие доходы и расходы, а также оценивает приобретаемую недвижимость. Это делается для минимизации рисков, поскольку банк выдает значительную сумму на длительный срок. При оформлении ипотечного кредита важно понимать разницу между типами платежей: 1) аннуитетный платеж – данный вид платежа предполагает равные ежемесячные выплаты на протяжении всего срока кредита. В начале срока большая часть платежа идет на погашение процентов, а ближе к концу срока – на погашение основного долга; 2) дифференцированный платеж – этот вид платежа характеризуется постепенным ежемесячным уменьшением. При этом основной долг погашается равными частями, а проценты начисляются на остаток. Также в Казахстане обязательным условием получения ипотеки является страхование: залогового имущества, жизни и здоровья заемщика (по требованию банка). С 1 июля 2026 года вступают в силу изменения, которые касаются выдачи ипотечных кредитов. Одним из важных изменений станет отказ от единой ставки вознаграждения. Условия ипотеки будут формироваться индивидуально. На процентную ставку повлияют: размер первоначального взноса, уровень дохода, кредитная история, долговая нагрузка, состав семьи. С июля текущего года банки будут учитывать исключительно официальные доходы, подтвержденные пенсионными отчислениями и налогами. Получить ипотеку без подтверждения дохода или под дополнительный залог станет невозможно. Из смысла вышеуказанных изменений следует, что будет усилен контроль за долговыми обязательствами. Помимо уже действующего коэффициента долговой нагрузки (КДН) будет введен новый показатель – коэффициент долга к доходу (КДД). Если КДН ограничивает ежемесячные платежи (не более 50 процентов от дохода), то КДД будет учитывать общий объем долгов относительно годового дохода. Новые правила направлены на снижение рисков как для банков, так и для заемщиков. Однако для многих казахстанцев получение ипотеки может стать заметно сложнее. Банки установят отдельные ограничения по разным видам кредитов: ипотеке, автокредитам и беззалоговым займам. Все это будет работать в рамках общего коэффициента долга к доходу, который показывает, сколько человек может занять относительно своего дохода. Иначе говоря, сначала ограничивают общий долг, а потом распределяют, какую именно сумму можно взять заемщику по каждому виду кредита. Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что главные преимущества ипотеки – это доступность жилья и возможность сразу стать его владельцем, однако переплата является основным недостатком ипотечного кредита. Так как, кроме стоимости жилья заемщик обязан погашать и проценты. Но это не единственные расходы. В процессе оформления кредита человек столкнется с необходимостью оплаты услуг оценщиков, нотариуса, а также комиссионных в банке за рассмотрение заявки. Ипотечное кредитование – отличная возможность для приобретения собственного жилья. Но следует тщательно изучить условия кредитора, чтобы после покупки недвижимости не возникли непредвиденные обстоятельства, способные перерасти в определенные финансовые проблемы.
