Существуют различные способы передачи права собственности, все они регламентированы действующим законодательством. Одним из них является пожизненное содержание с иждивением, в рамках которого при наступлении определенных событий лицо становится собственником объекта.
В соответствии со ст. 535 Гражданского кодекса РК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено Кодексом. На практике договор пожизненного содержания с иждивением заключается, как правило, с пожилыми, нетрудоспособными людьми, не имеющими самостоятельных средств к существованию. Если в остальных рентных договорах взаимоотношения носят сугубо имущественный характер и личность плательщика ренты не имеет особого значения, то в договоре пожизненного содержания с иждивением вся суть заключается в договоре. Часто отношения между получателем пожизненного содержания и содержателем строятся на весьма доверительных отношениях. Это, конечно, замечательно, однако в современных условиях полагаться только на доверительность отношений не стоит, и необходимо придерживаться четкого правового регулирования таких отношений. На содержателе (плательщике ренты) лежит обязанность обеспечить потребность гражданина в питании, одежде, жилище, а если этого требует состояние здоровья, и уходе за ним и тому подобное. Между получателем ренты и плательщиком ренты, проживающими совместно будут возникать и личные правоотношения. В целом получатель пожизненного содержания с иждивением приобретает такое же состояние, как и лицо, которое кто-либо взял на иждивение добровольно (безвозмездно), не включая имущественные правовые последствия. Из содержания ст. 536 Кодекса следует, что договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Кроме того, в договоре должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением. При этом общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами. При разрешении возникшего между сторонами спора об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд руководствуется принципами добросовестности и разумности. Предмет договора пожизненного содержания с иждивением составляет недвижимое имущество, передаваемое под выплату содержания. К нему могут относиться жилой дом, квартира, земельный участок. По возможности содержание не должно значительно ухудшать жилищные права получателя содержания, поэтому в договоре должны быть закреплены требования к размеру предоставляемой для проживания жилой площади, оговорены санитарные требования, требования по безопасности жилья, условия отопления. Из сказанного следует, что необходимо обратить внимание на регламентацию и с позиций жилищного законодательства. Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Также плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества сверх стоимости его естественного износа. Срок действия договора ограничивается периодом жизни получателя содержания. Для периодичности выплат применимы правила, установленные ст. 532 Кодекса. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 528 Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Если возникнет спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно быть предоставлено гражданину, он разрешается в судебном порядке, что, однако, не исключает добровольного урегулирования спора сторонами. Суд разрешая спор сторон, если условия договора неконкретны или противоречивы, также руководствуется принципами добросовестности и разумности. Действующая в настоящее время модель правового регулирования рентных отношений допускает их возникновение только из возмездного договора, при этом покупная цена имущества, составляющего рентный капитал, представляет собой часть встречного удовлетворения, которая может быть равной нулю (в случае бесплатной передачи имущества). В отношении субъектного состава участников рентных правоотношений следует отметить, что ограничения, установленные действующим законодательством, касаются лишь одной стороны – получателя ренты, в то время как ее плательщиком может выступать любой субъект гражданского права (физическое или юридическое лицо), обладающее правоспособностью и дееспособностью. За исключением договора ренты и завещания, нормами особенной части Кодекса не регулируются сделки, по которым установлено требование по нотариальной форме их совершения. Если под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то помимо нотариального удостоверения, договор ренты требует и государственной регистрации. Такие требования обусловлены характеристиками рентных отношений. Могут возникнуть споры относительно действительной воли сторон. К примеру, может оказаться, что так называемый плательщик ренты просто предлагал оплачивать стоимость имущества в рассрочку. В функции нотариуса входит выявление истинных намерений сторон, разъяснение сторонам смысла и значения представленного им проекта (Закон РК «О нотариате»), с учетом сложности юридической конструкции рентного договора это не маловажно для договаривающихся. За неисполнение рентного обязательства предусмотрена ответственность. В гражданском праве нормы, предусматривающие ответственность, всегда носят императивный характер, соглашение об отказе от применения ответственности недействительно, регулируется это п. 2 ст. 8 Кодекса. В договоре ренты нет норм об ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение, за исключением нормы ст. 522 Кодекса. То есть на него распространяется общее положение об ответственности в гражданском праве (за неисполнение договорных обязательств). Получатель пожизненного содержания находится в более преимущественном положении, по сравнению с получателями ренты по другим рентным договорам. При выкупе ренты плательщик ренты не вправе требовать компенсации (зачета в счет выкупной цены) расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Такое законодательное решение требует внимательного отношения к юридическим основаниям прекращения договора пожизненного содержания путем выкупа ренты и оценки их с фактологических позиций. В данном случае возможны злоупотребления уже со стороны получателей ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением среди других видов ренты отличается большей степенью специфичности, в основе лежит доверительность, которая иногда может выходить за рамки гражданского права, основываясь на положениях семейного права.
Салтанат МАМАНОВА, главный специалист отдела по праворазъяснительной работе и оказанию юридических услуг Департамента юстиции Костанайской области
