В соответствии с п. 1 ст. 540 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее-ГК) по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.
Исходя из общей модели определения договора найма следует отметить, что общим для данных конструкций являются стороны договора – наниматель и наймодатель, а также обязательство по передаче наймодателем имущества нанимателю во временное владение и пользование. Говоря об особенностях договорной конструкции по передаче имущества во временное владение и пользование важно сказать, что ей присуще разноотраслевое регулирование. Так, отношения, возникающие в ходе реализации договора имущественного найма, регулируются не только ГК, но и Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях». Вместе с тем имущественный наем подразумевает пользование вещью, при этом не делается акцент на владении нанимателя, более того наниматель обозначается только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца. То есть основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него полезные свойства. Договор имущественного найма является консенсуальным, взаимным и возмездным. К нему применимы общие требования к форме сделок, которые содержатся в ст.ст. 151 – 154 ГК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятельность осуществляется, предпринимательская или непредпринимательская и независимо от срока договора имущественного найма с участием хотя бы с одной стороны юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. На срок до одного года может быть заключен между гражданами в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. В имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Объектом имущественного найма может быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволяет универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права. Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы в наем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением режима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и физические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. Наймодатель (арендодатель) – это собственник передаваемого в пользование имущества, юридическое лицо – обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное законом или договором сдавать имущество внаем (к примеру, доверительный, управляющий имуществом). Наниматель (арендатор) – физическое или юридическое лицо, которое получило имущество во временное владение и пользование, либо только пользование. Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное в наем имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное в наем. При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руководствоваться при универсальном правопреемстве, когда происходит реорганизация, ликвидация юридических лиц. В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. Цена договора аренды определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях. Договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором. Если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца – при найме недвижимого имущества и за один месяц – при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущественного найма, а также для найма отдельных видов имущества. Если срок найма в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательными актами, договор по истечении предельного срока прекращается. В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному). Имущество сдается в наем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (документами, удостоверяющими комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации. После передачи вещи собственник сохраняет соответствующие обременения, связанные с правом собственности на нее. Поэтому в целом собственник и остается ответственным за состояние имущества, переданного в наем. По договору имущественного найма распределение бремени содержания имущества ложится на стороны договора следующим образом. Наймодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в наем имущества, в согласованные сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Также производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникший в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. Ремонт проводится в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором. Договор имущественного найма, как и всякий другой гражданско-правовой договор, прекращается надлежащим его исполнением сторонами. Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон при этом вправе отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца – при найме недвижимости и за один месяц – при найме иного имущества, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Наниматель может обладать преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Для этого должен надлежащим образом исполнить свои обязанности по предыдущему договору. При соблюдении данного условия он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок при прочих равных условиях. Таким образом, если другой наниматель предложит более выгодные условия, то предыдущий наниматель утрачивает преимущественное право на заключение договора имущественного найма.
