Согласно ст. 6 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений осуществляют управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта путем участия в собрании, выбора формы управления объектом кондоминиума, избрания совета дома, а также оплаты расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества.
Взыскание задолженности с собственников квартир и нежилых помещений, уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума посредством совершения нотариусом исполнительной надписи, регулируется Гражданским кодексом РК, Законом РК «О нотариате», Законом РК «О жилищных отношениях», Правилами совершения нотариальных действий нотариусами, утвержденными Приказом Министра юстиции РК от 31 января 2012 года № 31. В настоящее время существуют такие виды управлений собственников квартир, как объединение собственников квартир (ОСИ), простое товарищество многоквартирного жилого дома (ПТ), кооператива собственников помещений (квартир) (КСК), управляющая компания (УК). Вся процедура взыскания таких задолженностей имеет несколько стадий. Первая стадия включает в себя сбор документов, подтверждающих бесспорность задолженности.
В соответствии с п. 219 Правил, исполнительная надпись совершается нотариусом, бесспорность задолженности подтверждется, если представленные документы подтверждают бесспорность задолженности должника перед взыскателем; если со дня возникновения права на иск (заявление) прошло не более трех лет. Кроме того, представители ОСИ, КСК, ПТ и УК для направления заявления нотариусу должны иметь заверенные взыскателем пронумерованные, прошитые документы: – об утверждении размера взносов для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, расходов на управление им и содержание общего имущества объекта кондоминиума, размера оплаты за содержание парковочного места, кладовки, о сборе целевых взносов и их размере (заверенная взыскателем выписка из протокола собрания собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок многоквартирного жилого дома об утверждении вышеуказанных размеров взносов и расходов); – о расчете суммы задолженности, о сроках уплаты взносов, расходов и дате возникновения обязательства по их внесению (заверенная взыскателем копия лицевого счета с расчетом суммы задолженности или заверенная взыскателем выписка из лицевого счета); – заверенную взыскателем – временной управляющей компанией – копию договора с жилищной инспекцией; – заверенную взыскателем копию лицевого счета с расчетом суммы задолженности или заверенную взыскателем выписку из лицевого счета).
Далее составляется и подается заявление с приложением вышеперечисленных документов. Представители ОСИ, КСК, ПТ и УК самостоятельно составляют заявление нотариусу. При этом, необходимо обратить внимание на то, что при расчете задолженности нужно учитывать, что задолженность собственника квартиры, нежилого помещения, кладовой и паркинга образовавшаяся за последние три месяца до обращения к нотариусу не подлежит взысканию. Должнику предоставляется три месяца на добровольное погашение задолженности без обращения к досудебному взысканию задолженности посредством нотариуса. В третью стадию входит непосредственная работа нотариуса с указанным заявлением взыскателей. На основании представленных документов нотариус проверяет бесспорность задолженности должника перед взыскателем, размер задолженности, истечение срока по заявленному требованию. Если представленные взыскателем документы соответствуют требованиям действующего законодательства – нотариус совершает исполнительную надпись.
Согласно п. 227 Правил, нотариус после совершения исполнительной надписи не позднее следующего рабочего дня, вручает или направляет копию должнику по адресу электронной почты или по последнему известному месту жительства (нахождения) или регистрации должника с использованием средств связи, обеспечивающих фиксирование доставки уведомлением о вручении. Копия исполнительной надписи считается полученной, если она направлена должнику на адрес электронной почты, указанный в договоре, заключенном между сторонами; по последнему известному месту жительства заказным письмом с уведомлением о его вручении, в том числе полученное одним из совершеннолетних членов семьи, другими лицами, проживающими по указанному адресу; с использованием иных средств связи, обеспечивающих фиксирование доставки. В случае возврата уведомления с отметкой о невозможности вручения адресату, получателю или в связи с отказом в его принятии, копия исполнительной надписи считается направленной надлежащим образом.
Должнику предоставлено право подать возражение нотариусу на предъявленные требования не позднее десяти рабочих дней с момента получения уведомления о совершении исполнительной надписи и ее копии. При этом, возражение должно содержать причины несогласия с заявленным требованием. Также у должника есть право добровольного погашения задолженности. В течение десяти рабочих дней с момента получения уведомления о совершенной исполнительной надписи должник добровольно может погасить свою задолженность. На счет ОСИ (КСК и ПТ) оплачивается долг, а также возмещаются затраты за услуги нотариуса и почтовые расходы. Должник после погашения всех долгов уведомляет нотариуса, путем направления возражения о полном погашении задолженности в письменном виде лично нотариусу либо направляется почтой с уведомлением, либо на электронную почту нотариуса с приложением квитанций. В соответствии с п. 229 Правил, если от должника в течение десяти рабочих дней поступило письменное возражение на предъявленное ему требование, нотариус выносит постановление об отмене исполнительной надписи не позднее трех рабочих дней со дня получения возражения против заявленного требования. В случае, если в отмене исполнительной надписи по возражению должника отказывается, то нотариус в течение вышеуказанного срока сообщает должнику об этом письменно с указанием оснований причин отказа в отмене исполнительной надписи. Нормативным постановлением Верховного Суда РК от 26 мая 2022 года № 6 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел об оспаривании исполнительной надписи» конкретизирована процедура по отмене исполнительной надписи.
Обращение в суд с жалобой на совершение исполнительной надписи возможно только после отказа нотариуса в его отмене. Согласно п. 2 ст. 92-8 Закона РК «О нотариате» в случае, если постановлением нотариуса совершенная исполнительная надпись по возражению должника не отменена, ее оспаривание осуществляется в судебном порядке. Из приведенного положения следует, что до обращения в суд с жалобой на совершение исполнительной надписи должник должен обратиться к нотариусу с возражением. В случае непредставления доказательства такого обращения судья возвращает жалобу на основании п. п. 1) ч. 1 ст. 152 ГПК, либо оставляет ее без рассмотрения на основании п. п. 1) ст. 279 ГПК. Таким образом, по истечении десяти рабочих дней со дня вручения копии исполнительной надписи, согласно почтовому уведомлению либо фиксации доставки при использовании иных средств связи и при отсутствии со стороны должника письменного заявления о возражениях на предъявленные требования, нотариус выдает исполнительную надпись взыскателю для предъявления ее к исполнению судебному исполнителю, по месту жительства или местонахождению должника либо по его заявлению направляет ее для исполнения в соответствующий орган юстиции либо направляет в электронном виде исполнительную надпись, удостоверенную ЭЦП, посредством ЕНИС в государственную автоматизированную информационную систему Органов исполнительного производства судебному исполнителю, выбранному взыскателем, либо в региональную палату, с вложением сканированного заявления взыскателя о передаче исполнительной надписи на исполнение. Судебный исполнитель, в свою очередь, осуществляет все необходимые мероприятия, согласно Закону «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей», что уже будет являться принудительным взысканием задолженности.
Салтанат МАМАНОВА, главный специалист отдела по праворазъяснительной работе и оказанию юридических услуг Департамента юстиции Костанайской области
