Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы қарқынды дамып келеді. Алайда бұл салада риэлторлардың қызметі әлі күнге дейін заңмен реттелмеген. Ресми деректер бойынша, елде 1 157 заңды тұлға және 1 636 жеке кәсіпкер риэлторлық қызмет көрсетумен айналысады. Бірақ тіркелмеген риэлторлардың саны бұдан әлдеқайда көп болуы мүмкін.
Саладағы тəртіптің жоқтығы тұтынушылар құқықтарының бұзылуына, алаяқтық əрекеттердің көбеюіне əкелуде. Жылжымайтын мүлік нарығындағы риэлторлардың қызметі көбінесе бақылаусыз қалып отыр. Кейбір риэлторлар нарыққа жаңа кірген сатып алушыларды алдап, жоғары комиссия алуға тырысады. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату келісімдері кезінде риэлторлардың екі тараптан да комиссия талап етуі жиі кездесетін мəселе. Мұндай жағдайда тұтынушылар айтарлықтай шығынға ұшырап, өз құқықтарын қорғау үшін күрделі сот процестеріне жүгінуге мəжбүр. Мысалы, Ұлттық экономика министрлігінің мəліметінше, жылжымайтын мүлік нарығында алаяқтық əрекеттерге байланысты шағымдардың саны жыл сайын өсіп келеді. 2023 жылы осындай 3 200-ден астам арыз тіркелген. Бұл тек ресми деректер ғана. Ал құқық қорғау органдарына жүгінбеген азаматтардың саны одан да көп болуы мүмкін.
Реттеудің жоқтығы қандай мəселеге əкеледi?
Мемлекеттік органдар риэлторлық қызметтің лицензияланбауы нарықтағы тəртіпсіздікке жол ашатынын мойындайды. Алайда бұл мəселені шешуге нақты қадам жасалмай отыр. Қазақстан риэлторлар қауымдастығының өкілдері риэлторлық қызметті кəсіби деңгейде ұйымдастырудың қажеттігін бірнеше рет атап өткен. Қауымдастықтың пікірінше, бұл салада заңнамалық тұрғыда келесідей шараларды енгізу қажет: риэлторларды міндетті лицензиялау; біліктілік талаптарын белгілеу жəне арнайы оқыту бағдарламаларын енгізу; риэлторлық қызметтің сапасын бақылау үшін кəсіби стандарттар əзірлеу; риэлторлардың жауапкершілігін міндетті сақтандыру.
Халықаралық тəжiрибе не дейдi?
Дамыған елдерде риэлторлардың қызметі қатаң бақылануда. Мəселен, АҚШ-та риэлтор болу үшін міндетті лицензиядан өту қажет, бұл ретте талапкер арнайы оқыту курстарынан өтіп, емтихан тапсыруы тиіс. Германия мен Канадада да риэлторлардың жауапкершілігі жоғары деңгейде реттелген. Олар əрбір келісімшартты заңға сəйкес жүргізіп, тұтынушылардың құқықтарын сақтауға міндетті. Қазақстанда мұндай тəжірибені енгізу – уақыт талабы. Риэлторлық қызметті реттеу – азаматтардың құқықтарын қорғау ғана емес, ел экономикасының тұрақтылығын қамтамасыз етудің де негізгі шарты. Бұл саладағы тəртіпті енгізу үшін мемлекеттік органдар, кəсіби қауымдастықтар жəне қоғам тарапынан белсенділік қажет. Əрбір тұтынушы сенімді нарықта қауіпсіз қызмет алуға лайық. Қазіргі таңда жылжымайтын мүлік нарығын реттеу – мемлекеттің əлеуметтік жəне экономикалық саясатының маңызды бөлігі болуға тиіс. Қызметі үшін пəтерді жалға алушыдан ай сайынғы төлемнің кемі 30 пайыз мөлшерінде ақы сұрайды. Бұл дегеніміз, егер сіз ай сайын 200 мың теңгеге жалдап тұруға риэлтор көмегі арқылы пəтер тапсаңыз, қызметі үшін қосымша 60 мың теңге шығындайсыз. Ал пəтер іздеп жүргендерді хабарландырулар түсіп тұратын чаттарға қосудың өзі 10-15 мың теңгеге бағаланады. Ведомство дерегінше, нарықта баспанаға қатысты мəміле жасау кезінде түрлі алаяқтық схемалар жолға қойылған. Соның ішінде жалған ақпараттар, клиентті жаңылыстыру, жылжымайтын мүлік иесінің рұқсатынсыз саудаға қойылған нысанды жалға, субарендаға беру кездеседі. Сарапшылар барлық проблемалардың себебі ретінде саланың заң арқылы реттелмеуін алға тартады. Қаржы мониторингі агенттігі жылжымайтын мүлік саласында делдалдардың алаяқтығынан қауіп бар екенін растайды. Өткен айда агенттік Ұлттық экономика министрлігімен бірлесіп, риэлторлардың қызметін қатаң бақылауға алу туралы шешім қабылдады. Жаңа ережелерге сəйкес, риэлторлар жоғары тəуекел тобына енгізілді. Бұл шешім агенттік тарапынан риэлторлық қызметтердің ақшаны жылыстату үшін жиі қолданылу қаупімен түсіндірілді. Яғни, жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар заңсыз жолмен алынған қаражатты заңдастырудың бір түрі ретінде танылып отыр. Жылжымайтын мүлік арқылы ақша жылыстату – заңсыз кірістерді жасырудың ең көне əрі кең тараған əдістерінің бірі. Экономикалық ынтымақтастық жəне даму ұйымының мəліметтері бойынша, бұл сала қылмыстық жолмен алынған ірі қаражаттарды жасыру үшін қолайлы жағдай жасап отыр. Мысалы, Global Financial Integrity (GFI) ұйымының дерегіне сəйкес, 2015–2021 жылдар аралығында АҚШ-та жылжымайтын мүлікпен жасалған мəмілелер арқылы 2,3 миллиард доллардан астам ақша жылыстатылған. Мұндай əрекеттер экономикаға елеулі қауіп төндіруде.
Қазақстанда риэлторларға қатысты заңнаманы қабылдау бірнеше рет талқыланғанымен, нақты шешімдер қабылданбаған еді. Биыл ақпан айында Парламент Мəжілісінің бір топ депутаты «Риэлторлық қызмет туралы» заң жобасын əзірлеп, оны Үкімет қарауына ұсынды. Мəжіліс депутаттары риэлторлық қызметті мемлекеттік бақылауға алу қажеттігін айтып, арнайы заң қабылдау, делдалдардың кəсіби жауапкершілігіне міндетті сақтандыру енгізу, сондай-ақ риэлторларды лицензиялау, олардың соттылығының бар-жоғын тексеру, міндетті түрде оқыту жəне емтихан тапсыру тəртібін енгізуді ұсынды. Сонымен қатар, барлық риэлторлық компаниялар үшін бірыңғай келісімшарт үлгісін əзірлеу жəне қызмет көрсетуге байланысты дауларды арбитраж соттарында қарауға тыйым салу туралы ұсыныстар жасалды. Мəжіліс депутаты Олжас Құспеков осы арбитраж соттарына қатысты мəселені көтерген еді. Оның айтуынша, риэлтор клиентке келісімшарт ұсынған кезде, тұтынушы оны толық оқымай немесе маңызды талаптарды байқамай қалуы мүмкін. Ал келісімшартқа қол қойылған соң, клиент риэлтор қызметінен бас тартса, келісімшартта көрсетілген айыппұлдарды төлеуге мəжбүр болады.
Аружан МАУЛЕНБАЙ, «Заң газеті»
