В мире стремительно развивающейся сферы сделок, связанных с недвижимым имуществом, вопрос приобретения и реализации земельных участков играет немаловажную роль.
Активное строительство транспортных развязок, расширение границ того или иного населенного пункта, многотысячная очередь на получение участков от государства в акиматах, существенно повышает спрос на земельный участок, а вместе с ним и его рыночную стоимость. Одной из задач земельного законодательства предусмотрено регулирование земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель. Так, в соответствии с п. 3 Нормативного постановления Верховного Суда РК «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» (далее – Постановление ВС РК), также в соответствии с п. 1 ст. 117 Гражданского кодекса РК земельные участки относятся к недвижимому имуществу. В связи с этим иски о правах на земельные участки должны предъявляться в суд в соответствии с ч. 1 ст. 31 Гражданского процессуального кодекса РК по месту их нахождения. У собственников есть только право владеть участком, пользоваться им в личных целях и распоряжаться по своему усмотрению как личным имуществом. Но при наступлении некоторых обстоятельств может наступить прекращение прав на землю – добровольное или принудительное. Закон прямо не позволяет изымать земельные участки у собственника и землепользователя помимо его воли, однако есть ряд случаев, когда такое право может быть принудительно прекращено, если земельный участок не используется по назначению или используется с нарушением законодательства Республики Казахстан. Ст. 93 Земельного кодекса РК к случаям использования земельного участка с нарушением законодательства Республики Казахстан относит: – использование земельного участка или его части не в соответствии с целевым назначением; – использование земельного участка или его части с нарушением требований, определенных правилами рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и правилами рационального использования пастбищ; – несоблюдение требований, установленных ст. 99 Кодекса; – использование земельного участка, которое привело к экологическому ущербу. Если нарушение законодательства РК собственником земельного участка или землепользователем заключается в использовании земельного участка не по целевому назначению, то собственнику земельного участка или землепользователю предоставляется право в течение двух месяцев с момента получения предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства РК обратиться в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, к акиму города районного значения, поселка, села, сельского округа по месту нахождения земельного участка об изменении его целевого назначения. В случаях, когда использование земельного участка или его части, которое привело к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к экологическому ущербу, собственник земельного участка или землепользователь обязан устранить ущерб в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Если за предоставленное время собственник земельного участка либо землепользователь не принял необходимые меры по использованию такого участка по целевому назначению, либо не устранил нарушения законодательства, по иску уполномоченного органа начинается судебное разбирательство. Также ст. 81 Кодекса не допускает изъятие земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя без их согласия, кроме случаев: – обращения взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя; – принудительного отчуждения земельного участка для госнужд; – принудительного изъятия у собственника или землепользователя земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства РК, в случаях, предусмотренных ст. ст. 92 и 93 Кодекса; – принудительного отчуждения у собственника или землепользователя земельного участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равноценного земельного участка; – конфискации; – обращения в доход государства земельного участка в соответствии с законодательством РК о возврате государству незаконно приобретенных активов. Несмотря на то, что участки считаются личным имуществом, их могут изъять у собственников в связи с нецелевым использованием или нарушением других правил землепользования. В последнем случае в основном речь идет об отсутствии ухода за наделом – например, высокое содержание сорных трав на территории (более 30 процентов), допущение заболоченности земли, отравление почвы химикатами и прочее. Согласно п.п. 1 и 2 ст. 94 Кодекса принудительное изъятие земельных участков у собственников земельных участков и землепользователей, предусмотренное ст. ст. 92 и 93 Кодекса, производится в судебном порядке по иску органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, по месту нахождения земельного участка. Иск о принудительном изъятии земельного участка предъявляется после применения мер взыскания, предусмотренных Кодексом РК об административных правонарушениях, и по истечении срока предписания, данного собственнику земельного участка или землепользователю для принятия мер по использованию земельного участка по назначению и по устранению нарушений законодательства Республики Казахстан. Согласно Постановлению ВС РК суды определяют, какие именно нарушения были допущены собственником или землепользователем, когда и кем они выявлены, являются ли они основанием для принудительного изъятия земельных участков, какие меры приняты для устранения последствий допущенных нарушений. При рассмотрении таких исков суды обращают внимание на то, что иск о принудительном изъятии земельного участка в случае, предусмотренном ст. ст. 92 и 93 Кодекса по тем нарушениям, по которым не предусмотрены административные меры взыскания, предъявляется по истечении срока предписания, данного собственнику земельного участка или землепользователю для принятия мер по использованию земельного участка по назначению и по устранению нарушений законодательства РК. Применение п. 2 ст. 92 Кодекса распространяется на земельные участки с момента первоначального их предоставления уполномоченным органом, а также в дальнейшем являвшихся предметом отчуждения по гражданско-правовым сделкам. При рассмотрении дел данной категории суды проверяют, проводились ли первоначальным и последующими собственниками земляные, строительно-монтажные работы, получено ли разрешение уполномоченных органов на производство строительных работ, эскизный проект, исследовать причины несвоевременного освоения земельных участков. Кодексом также установлено, что использование земли в соответствии с ее целевым назначением собственниками земельных участков или землепользователями является не правом, а одной из основных обязанностей субъектов земельных отношений. Собственник земли обязан неукоснительно выполнять все требования по эксплуатации участка и его содержания. В противном случае уполномоченные органы вправе подать в суд на владельца земли и лишить его права собственности, не выходя за рамки действующего законодательства. Таким образом, при неисполнении собственниками или землепользователями обязанностей по рациональному использованию земельного участка в соответствии с ее целевым назначением право частной собственности или землепользования может быть прекращено судом в принудительном порядке.
Салтанат МАМАНОВА, главный специалист отдела по праворазъяснительной работе и оказанию юридических услуг Департамента юстиции Костанайской области
