Пpи выборе и покупке нeдвижимocти казахстанцы нередко сталкиваются со множеством юридических тонкостей, некомпетентностью специалистов, хитростью мошенников и прочими обстоятельствами, которые могут привести к зря потраченному времени, нервам, а иногда и к потере денег. Как избежать рисков и безопасно купить квадратные метры, корреспонденту Tengrinews.kz рассказали эксперты.
Распространенные риски
Адвокат Сергей Сизинцев отметил, что при покупке новой недвижимости казахстанцы могут столкнуться с проблемным и неблагонадежным застройщиком. Что касается вторичного жилья, то здесь, по словам специалиста, есть риск покупки квартиры с долгами или негативной судебной историей.
«Также существует вероятность нарваться на объект недвижимости ненадлежащего качества и с расхождением между документами и фактическими характеристиками. Кроме того, всегда существуют риски, связанные непосредственно с самой сделкой: изъяны при составлении договоров и неправильное оформление», — поделился Сизинцев.
Юридическая чистота
При покупке недвижимости на вторичном рынке Сергей Сизинцев советует запрашивать у продавца справку об обременениях — из этого документа можно узнать, когда продавец стал собственником квартиры, а также количество хозяев и сведения о наличии долгов и залога.
«Обращайте внимание также на долги по коммунальным услугам. Кроме того, большое значение имеет наличие перепланировки или реконструкции, непринятой в эксплуатацию. Также, конечно, нежелательно нарваться на неприятное соседство в лице шумных объектов общепита или торговли», — отметил адвокат.
Адвокат по гражданским и уголовным делам Марал Иманбаева солидарна с коллегой и также советует обратить особое внимание на «юридическую чистоту сделки».
«Бывает, что продавец отказывается предоставить справку о зарегистрированных правах, либо тянет, либо не является правообладателем. Рекомендую обращать внимание на то, если право собственности возникло у продавца менее одного года назад. Это серьезный фактор, который должен насторожить покупателя. Когда собственники квартир меняются на протяжении последних трех лет, это также доверия вызывать не должно», — говорит Иманбаева.
Кроме того, специалист советует избегать случаев, когда переговорщиком, получателем денежных средств и собственником недвижимости являются три разных человека.
В категорию риска, по словам Иманбаевой, также входит приобретение недвижимости по доверенности, поскольку доверенность можно отозвать, аннулировать, признать недействительной. Тогда законность сделки окажется под вопросом.
«Продам квартиру. Срочно!»
Что касается продавцов, которые торопятся «всучить» квартиру и ставят цену намного ниже рыночной стоимости, то адвокат рекомендует вести переговоры с предельной осторожностью.
«Здесь могут быть касательно качества какие-то очень большие минусы, либо могут быть не в порядке документы, либо это может быть мошенническая схема. Слишком низкая цена квартиры и в хорошем районе как минимум подозрительна», — считает Марал Иманбаева.
Также, по словам эксперта, бывают случаи, когда продавец не предоставляет согласие супруга на продажу квартиры.
«В будущем это грозит признанием сделки недействительной, потому что один из супругов может предъявить свои права и обратиться в суд. Все перечисленные выше обстоятельства могут привести к признанию сделки недействительной», — отметила она.
Договор купли-продажи
Главный совет экспертов — не торопиться и тщательно читать договор, ознакомившись со всеми пунктами.
«При заключении договора купли-продажи необходимо (при присутствии нотариуса или адвоката) визуально убедиться в дееспособности продавца, запросить у него необходимые документы, в том числе и согласие супруга или других собственников. Действовать напрямую с владельцем, а не с доверенным лицом. В договоре купли-продажи нужно указывать только реальную стоимость объекта», — советует практикующий адвокат.
Договор долевого участия
При заключении договора долевого участия юристы советуют обратить внимание на все пункты, указанные в документе. Первое, на что советует обратить внимание Иманбаева, это законность действий застройщика. По ее словам, нередко компании привлекают средства на строительство, не имея на это соответствующих разрешений.
«Очень часто такие объекты финансируются банками второго уровня, поэтому должно присутствовать решение банка о финансировании. У застройщика должно быть разрешение акимата на привлечение денег дольщиков или гарантия Фонда гарантирования жилищного строительства. Должны присутствовать права на земельный участок и утвержденная проектно-сметная или разрешительная документация на жилой дом. Все эти документы должны быть в полном порядке», — добавила Марал Иманбаева.
Адвокат напоминает, что при приобретении первичного жилья казахстанцы сталкиваются с наибольшим количеством рисков, поскольку вкладывают средства в незаконченный объект.
Риски могут быть, например, в затяжке сроков. В этой ситуации Иманбаева рекомендует после сдачи объекта посчитать неустойку за то, что застройщик не вовремя сдал недвижимость, или обратиться в суд, предоставив доказательства. Так можно взыскать вынужденные расходы, которые были потрачены на съемное жилье.
