Ипотека – үйлі болудың мүмкіндігі ғана емес, сонымен қатар ұзақ жылдарға созылатын қаржылық жауапкершілік. Қазір несие пайызы өсіп, халық табысы тұрақсыз болып тұр. Осындай жағдайда ипотекалық несиені тиімді өтеудің жолы бар ма? Қайта қаржыландыру немесе мерзімінен бұрын ішінара өтеу арқылы қандай пайдаға кенелуге болады?
Ипотеканы мерзімінен бұрын ішінара өтеу үшін банкке барып немесе мобильді қосымша арқылы өтініш бересіз. Кейбір банк қосымшаларында өтінішсіз бірден мерзімінен бұрын ішінара өтеу функциясы қосылған. Ең тиімдісі – артық ақшаны ай сайынғы төленетін төлемді жасап алғаннан кейін ертеңіне немесе сол күні төлеу керек. Сонда банк комиссиясы 1 күнге ғана есептеледі, түскен ақша банк комиссиясын емес, жалпы берешекті жабады. Осы жерде айта кететін жайт, алдын ала банктен ішінара өтеу туралы ақпарат алыңыз, себебі əр банктің талабы əртүрлі. Кейбірі кез келген соманы алса, кейбірі ең кемі 2 айдың төлемін сұрайды. 2026 жылдан бастап жаңа салынған пəтерлерді сату кезінде құрылыс компаниялары қосымша құн салығы ретінде 16% төлеуге міндеттеледі. Қосымша құн салығы пəтер сатып алуға қалай əсер ететінін сарапшы Айбар Олжайдан сұрадық.
– Күзде тұрғын үй нарығында белгілі бір белсенділік жүреді. Биылғы басты тренд – 2026 жылдан бастап іске қосылатын жаңа салық кодексі. Жаңа салынған үйлерге сол уақыттан бастап сатқан кезде қосымша құн салығы 16% болады. Сондықтан енді пайдалануға берілетін үйлер 2026 жылдан бастап 16%-ға базалық бағасынан қымбат болады деп айтуға негіз бар. Жалпы арзан ипотека бағаның өсуіне белгілі бір дəрежеде əсер етті. Ол сұранысты күрт арттырды. Құрылыс компаниялары үйлерге көп сұраныс болғандықтан, бағаны көтере бастады. Ипотека арзан жəне халыққа қолжетімді болған сайын үй бағасы қымбаттай түсетіні дəлелденген, – деді сарапшы. «Отбасы банк» несиесінің басқа банктерден айырмашылығы бар. Егер бағалау көрсеткіші (БК) жетіп, тұрғын үй займын алсаңыз, онда ішінара төлеу болмайды, банк комиссиясы қысқармайды. Егер БК жетпей, алғашқы жарнасы 10, 20, 30%-бен алдын ала заем немесе аралық заем рəсімдесеңіз мерзімінен бұрын ішінара өтем жасамай, кепілде тұрған депозитті 50%-ға жеткізуге тырысу керек. Сонда бағалау көрсеткіші тезірек артып, тұрғын үй займына өтіп, банк комиссиясы енді 100% алған сомаға емес, қалған 50%-ға жүретін болады жəне төлейтін сома азаяды. Мерзімінен бұрын ішінара өтем жасаған кезде сіз несие мерзімін қысқарта аласыз немесе ай сайынғы төлем мөлшерін азайтуыңызға болады. Несиені мерзімінен бұрын өтеу кезінде несие мерзімін қысқарту тиімді. Өйткені бұл пайыздар бойынша жалпы артық төлемді қысқартуға мүмкіндік береді. Алайда ағымдағы ай сайын ғы төлем тым ауыр болса, онда қаржылық жүктемені азайту үшін төлем мөлшерін азайту да орынды болуы мүмкін. Ең дұрысы, ай сайын ғы төлемді азайту арқылы екі тəсілді біріктіру, бірақ несие мерзімін қысқарту үшін көбірек соманы енгізу керек. Келесі тиімді нұсқа – аннуитеттік төлем орнына дифференциалды төлемге өту. Егер ипотекалық төлемді көбірек төлеуге мүмкіндік болса, онда аннуитеттік төлемнен дифференциалды төлемге өтіңіз. Бірақ ол үшін табысты қайта растау ға дайын болыңыз. Себебі дифференциалдық төлемнің көлемі аннуитетке қарағанда əлдеқайда жоғары. Қайта қаржыландыру жағдайында қазіргі мөлшерлемеден төмен пайызбен ипотеканы қайта рəсімдеп көріңіз. Бұл арқылы ай сайынғы төлем азаяды немесе мерзім қысқарады.
Заңнамаға сəйкес, егер қарыз алушы ипотекалық несиені ұзақ уақыт бойы төлемесе (көбінесе 90 күннен аса), кез келген банк сот арқылы үйді тəркілеуге құқылы. Бұл – келісімшартта көрсетілген негізгі талаптың бірі. Яғни несие кепілмен қамтамасыз етіледі. Алғашқыда 30 күнге дейін банк тарапынан өсімпұл есептеліп, ескерту беріледі. 30-90 күн аралығында банктер төлемді кейінге шегеру немесе қайта құрылымдауға мүмкіндік береді. 90 күннен асса, банк сотқа жүгінеді. Сот шешімі шықса, үй аукцион арқылы сатылып, қарыз өтелуі мүмкін. Сондықтан несиені төлей алмай қалған жағдайда бірден қаржылық қиындықты растайтын құжаттарды ұсынып, банкке жазбаша өтініш жолдаңыз. Өтініште қайта құрылымдау немесе төлемді кейінге қалдыру туралы сұраңыз. Дегенмен соттар көбіне қарыз алушының жағдайын ескеріп, бітімгерлікке шақырады, кейде шешімді кейінге қалдыру мүмкіндігі де қарастырылады.Егер пəтер жалғыз баспана болса, ал қарыз алушы банкпен ынтымақтасуға ниет білдірсе, сот үйді тартып алу шешімін кейінге қалдыруы мүмкін. Ипотека алушы мен банк арасында жасалатын келісімшартты жетілдіру қажет. Келісімшарт шын мəнінде қарапайым халыққа түсініксіз. Заем алушының 90%- ы заем келісімшартын оқымайды, себебі мəтіні күрделі жəне банктік терминологияға толы. Менің ойымша, банк пен жеке тұлға арасындағы келісімшартты қысқаша əрі түсінікті етіп жасау керек. Екіншіден, мерзімінен бұрын ішінара өтеу кезінде кез келген соманы төлеуге рұқсат беру қажет. Мерзімінен бұрын ішінара өтеу кезінде ең аз дегенде 2 айлық төлемді қабылдау туралы шектеуді алып тастаса, заем алушының артылған ақшасын ай сайын ішінара төлеуге ынтасы артар еді. Үшіншіден, ипотекалық келісімшарт барлық банкте бір стандартқа ие болғаны жөн. Əр банк шартының əртүрлі болуы қарыз алушыға қолайсыздық тудырады.
Аружан МАУЛЕНБАЙ, «Заң газеті»
