Апелляционной коллегией Алматинского городского суда создан прецедент. Рассматривая самый популярный из ныне практикуемых исков — КСК против ОСИ — судьи отменили решение жильцов многоквартирного дома (МЖД) об избрании новой законной формы управления своим общим жилищем. Основанием для такого решения стало их «утверждение», что при проведении общих собраний и поквартирных письменных опросов в МЖД нужны подписи абсолютно всех собственников квартир.
А как же три десятилетия практиковавшаяся практика «одна квартира — один голос»? Канула в
Лету? Кем и когда отменено это правило? Уж не сами ли бывшие и пока что удерживающие кормило
председатели КСК всеми правдами и неправдами лоббируют возможность удержаться у кормушки?
Вопросы пока что без ответа… Напомним детали жилищного законодательства суверенного Казахстана.
На протяжении десятилетий при проведении голосования среди квартировладельцев в многоэтажках действовал только этот принцип, заложенный в Закон РК «О жилищных отношениях» и утвержденный Правилами содержания жилого фонда Алматы.
Вот пояснение от уполномоченного органа — Управления жилищной политики (УЖП) Алматы: «…пунктом 27 «Правил содержания жилищного фонда», утвержденных решением ХХI сессии маслихата города Алматы VI созыва от 15 сентября 2017 года № 151, предусмотрено, что в случае, если квартира принадлежит нескольким собственникам, то при подсчете голосов будет действовать принцип «одна квартира — один голос». Соответственно, количество голосов жильцов для проведения собрания не должно превышать количество квартир и нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома». Скажем УЖП «спасибо» и попробуем разобраться: что же произошло или изменилось с принятием нового закона?
Вот какая история, буквально взорвавшая общественность, описана в социальных сетях: «…Похоже, эти положения теперь похерены. И это в то время, когда в нашем доме уже зарегистрировано ОСИ (5 июня 2020 года), исходя из действующего (вроде бы) принципа голосования «одна квартира — один голос», — описала происходящее Арина Пономарева — жительница многоэтажки на 280 квартир и три нежилых помещения. — Департамент юстиции Алматы проверил все документы и выдал нам свидетельство о государственной регистрации ОСИ «МЖД Жандосова 34А». Естественно, что при проведении общего собрания и поквартирного письменного опроса инициативная группа опиралась на цифру 283. Но теперь, исходя из нового, объявленного судом принципа, уже абсолютно все, кто зарегистрирован в квартире на правах
собственников долей, должны принимать участие в голосовании и ставить подписи в протоколах!?» Да уж — тема! Есть над чем подумать алматинцам! Надо полагать, тех, кто зарегистрировал ОСИ по старому принципу, ждет срочное развенчание, и объявление розыска отсутствующих членов семей, что вписаны в совладельцы жилых площадей. Сейчас прописки как таковой нет, и люди, имеющие долю в квартире Алматы, свободно перемещаются по миру — ищи ветра в поле это называется…
Неужели регистрацию всех ОСИ, а их на сегодня зарегистрировано чуть более 200, по крайней мере,
в Алматы, теперь придется отменять? Получается, абсолютно все алматинцы до этого «судьбоносного» постановления не знали, как нужно правильно проводить голосование в МЖД? Для читателя, который не поверил всему изложенному выше, приведем цитату-выдержку из судебного документа от 14 декабря 2020 года: «…Судебная коллегия по гражданским делам Алматинского городского суда в составе председательствующего, судьи: Калекеевой К.Е., судей: Жексембиновой О.О., Баратбекова Т.К., установила: КСК «Жандосова, 34А» обратился в суд с иском к ответчикам, указывая, что 23 апреля и 15 июня 2018 года созваны и проведены общие собрания собственников помещений (квартир) дома… Согласно этим протоколам приняты решения: 1) уполномочить следующих жильцов дома провести поквартирный письменный опрос; 2) подтвердить (избрание) формы (органа) управление объекта кондоминиума дома № 34А по ул. Жандосова…
…При проведении письменного опроса отсутствует необходимое количество голосов. …Количество собственников в названном доме — 444, тогда как в опросе приняли участие лишь 196 собственников квартир.
…Постановлено признать недействительными решения указанных собраний собственников квартир…» Но и это еще не все: суд применил в отношении 444 собственников преюдицию — освобождение от повторного доказывания тех же обстоятельств и запрета их оспаривания!
«… при проведении голосования нужно исходить (и мы исходили) из цифры 283! — в который уж раз поясняет
действия квартировладельцев дома на Жандосова, 34А, Арина Пономарева. — Однако целым рядом решений, определений и постановлений алматинских судов этот принцип отправлен в утиль: теперь по нашему конкретно дому необходимо исходить из цифры 444! Думаю, будет справедливо, чтобы эта норма распространилась и на другие 8500 домов в Алматы и еще сотни тысяч МЖД по всему Казахстану!» И, по сути, она права, хотя абсурдность подобного принять всерьез невозможно. Тем не менее прецедент создан, и
теперь, основываясь на предыдущих судебных актах и примененной преюдиции, отменена целая процедура государственной регистрации ОСИ!
Алматинцы бурно отреагировали на судебный прецедент: Виктор Борисевич: «Судя по всему,
мы живем в Англии или США, где применяется прецедентное право, где судьи выносят вердикты по своему разумению или в силу особых отношений с истцом. Но, если КСК или ОСИ является общественной организацией, имеющей свой устав, управление, способной регулировать взаимоотношения внутри структуры, опять-таки, общественные, возникает вопрос: на каком основании суды вообще принимают к рассмотрению иски нечистоплотных домоуправов? Напомню, что должность эта выборная! И жители вправе выбирать форму управления своим домом, чего нас лишают на каждом шагу!
Где наша хваленая демократия?» Георгий Архангельский: «Мы, создавая свое ОСИ, при голосовании учитывали исключительно один принцип, который десятилетиями практиковался прежними менеджерами от КСК, ПКСК, УК и пр. — «одна квартира — один голос». Что не так? Почему такой вопрос возник? Если в базе данных регистрации недвижимости значится один собственник, в чем проблема? Или дело не в законе, а в
чьем-то корыстном желании?» Оксана Жирнова-Федосеева: «У нас тоже выяснилось, что по каждой квартире сейчас (с 2020 года) в базе данных регистрации недвижимости значатся в разделе «собственник» все, кто участвовал в приватизации квартиры. При этом сами хозяева даже не в курсе этого. А при обращении в ЦОН в справке о правах на недвижимость выходит, что в квартире только один собственник. Как это понимать?»
Татьяна Кердод: «Что происходит? Живем как на вулкане, каждый день возникают все новые и абсурдные препятствия, чинимые всевозможными «интерпретаторами». Совсем недавно на аналогичный вопрос УЖП отвечало: одна квартира — один голос!» Следует отметить, что Департамент юстиции Алматы при регистрации ОСИ сразу открестился от этого туманного вопроса и заявил, что проверять право собственности будет только у председателя ОСИ. Также специалисты проверяют соответствие протоколов и опросных листов установленной форме и наличие необходимого количества подписей в опросных листах голосования. Но опять же, исходя из принципа «одна квартира — один голос», прописанному в жилищном законодательстве РК и «Правилах содержания жилфонда Алматы».
Вот как по полочкам разложила казусную ситуацию эксперт по вопросам ЖКХ экономист Надежда Зарькова:
«…Тогда в вычислительных центрах АЛСЕКО, ИВЦ на каждую квартиру должно быть открыто столько лицевых счетов, сколько зарегистрировано собственников? Но по факту на каждую квартиру открывается только один лицевой счет. И это логично: как можно разделить коммунальные платежи между членами одной
семьи? Решение СМЭС от 18 марта 2017 года лишь зафиксировало количество собственников на ту дату, но в нем не прописано, что все эти 444 человека обязаны проживать в своих квартирах, как крепостные или бессмертные, по июнь 2020 года. За период с марта 2017-го по июнь 2018 года и, тем более, по июнь
2020 года значительно изменился состав и количество собственников в МЖД, поэтому суд не имел основания удовлетворять ходатайство истца о применении преюдиции. Кроме того, суд просто проигнорировал тот факт, что в Алматы маслихат утвердил «Правила содержания жилищного фонда». Согласно пунктам 27 и 34 этих Правил: «В случае если квартира принадлежит нескольким собственникам,
то при подсчете голосов будет действовать принцип «одна квартира — один голос».
Если в одной квартире несколько собственников, лист голосования заполняется только одним из них по принципу «одна квартира — один голос». Но, судя по решению суда, НПА местного законодательного органа для него — не закон! И это очень опасно для общества. Прежде чем удовлетворять исковые требования
и ходатайства истца по данному объекту кондоминиума, суд должен был сначала отменить решение маслихата г. Алматы от 15 сентября 2017 года за № 151 в части пунктов 27 и 34 («одна квартира —
один голос»), и только потом рассмотреть дело по существу. Суд не имеет права подменять собой законодательные органы страны, т.е. самостоятельно изменять или отменять НПА, в данном случае, Правила, которые не утратили своей силы до сих пор! Поэтому возникает сомнение в законности, обоснованности и справедливости вынесенного судом решения».
Думается, теперь Департаменту юстиции Алматы и жителям домов, регистрация ОСИ в которых отменена судебным решением, придется доказывать незаконность происходящего в высших инстанциях — другого пути у людей, стремящихся к житию по закону, не остается. Интернет же завален мнениями алматинцев, заинтересованных в продвижении организации ОСИ: «… тревожно то, что пока этот процесс придет к логическому и законному завершению, возможно, суды, «мотивированные» заинтересованными в развале
жилищной реформы домоуправами старой формации, создадут следующие прецеденты, и жильцы МЖД останутся в статусе крепостных у самозванцев, делишки которых прикрывались десятилетиями. А
жилищный фонд между тем рушится…» Кто-то попытается утешить проигравших благое дело из-за казуистики толкования слова «собственник», дескать, в Казахстане не действует прецедентное право. Однако и понятия «судебная практика» еще никто не отменял. А потому исполнение наказа Президента страны и поправок в жилищное законодательство по внедрению Объединений собственников квартир — новой формы управления многоквартирными жилыми домами — под угрозой.
Василий ШУПЕЙКИН
