– Баспана бағасы неге шарықтап кетті? Баға қайта түсуі мүмкін бе?
– Бүгінде осы салада жүргеніме 10 жылдай болды. Өз тәжірибемнен айтайын, осы жылдар ішінде үй бағасының түскенін байқамадым. Үй бағасының өсуіне әсер еткен факторларды сіз де, біз де жақсы біліп отырмыз. Бірыңғай зейнетақы қорынан ақша алуға берілген мүмкіндік, көрші елдегі жағдайдың теңге құнсыздануына алып келуі, 7-20-25 бағдарламасының іске қосылуы, «Алматы жастары» бағдарламасы ауқымының үлкендігі – баға өсуінің ең негізгі себептері. Дегенмен салыстыра қарасақ, алдыңғы жылға қарағанда баға тұрақталып келеді. Тұрақтанатын да жөні бар, себебі соңғы 4-5 ай бойы сатылым түсіп кетті. Қымбатшылыққа алып келгенін байқаған соң, мемлекет те көп бағдарламаларды тоқтатып тастады. «7-20-25»-тің өзі бірнеше кезеңге бөлініп, берілетін болды. Оның өзінде, бағдарлама игілігін көріп жатқандар шамалы. Арнайы берілген орындар бағдарламаны қайта қосқан сайын тез арада толып қалып отыр. Мысалы, осы жылы рекорд болды. 10 секундтың ішінде орын толып қалды. Әрине, осылай жалғаса берсе, баға түсер деп күтуге де болмайды. Өйткені соңғы аптада үй іздеушілер тағы да көбейді. Байқауымша, көбісі – мұғалімдер. Басым бөлігі – «Отбасы банкіне» депозитке қаражатын жиып келгендер. Салдар-себебін оқу жылының басталуымен, грант нәтижелері шығып, жастардың оқуға түсуімен сипаттауға болады. Оның үстіне нақты ақпар бар. Бүгінде Қытай мен Қазақстан шекарасында кеден жеңілдеп жатқан көрінеді. Ал оның игілігін сондағы қандастарымыз көріп үлгеріп қалмақшы. Келген халық, әрине, үй іздейтіні анық. Сондықтан келушілер толқыны артар болса, қазіргі бағаның өзі көрген түстей жоқ болуы бек мүмкін. Ал келушілер толқынын күз айында байқайтын боламыз.
– Үй сатып аларда неге мән беру керек? Құжаттарды қалай тексереміз?
Ең алдымен, алғалы жатқан үйдің салынған жылына назар салу керек. Себебі, бізде негізгі оператор – «Отбасы банк». Ал банктің шарты бойынша, панельді үйді 50 жылдан асса, ал кірпіш үйді 60 жылдан асса, кепілге алмайды. Сондықтан неғұрлым салынған жылы жаңа үй қарасаңыз, өзіңізге жақсы. Тіпті ертең сатқан кезде де қиындықтар туындамайтын болады. Өйткені жылы ескі үй ипотекаға өтпегендіктен, қолма-қол ақшаға сатуға тура келеді. Ал Алматы секілді ірі қаладан үй алуға көп адамдарда қолма-қол ақша жоқ. Үй алар кезде біз көбіне оның жөндеу жұмыстарына, жиһазына мән беріп жатамыз. Ол да үйдің бағасына әсер етеді. Егер үй жақсы жерде орналасса, оны алып алуға тырысу керек. Себебі жөндеу жұмыстары деген уақытша нәрсе. Қолыңа ақша түссе, бір жылда жасап аласың. Үйдің қабатына мән беру маңызды, мүмкіндік болса, бірінші және соңғы қабаттан үй алмауға тырысыңыз. Бірінші қабаттарда көбіне саңырауқұлақ өсу қаупі бар, астындағы магистральдар тозуы мүмкін, ал жоғарғы қабаттарда шатырдан су кету қаупі жоғары. Сондықтан барынша орта тұстан қарау керек. Ал жер үй көрсеңіз, саман мен каркас ипотекаға өтпейтінін есте сақтаңыз. Жылжымайтын нарық саласында да «алыпсатарлар» кезігеді. Олар ескі, жөндеу жұмыстары нашар үйлерді сатып алады да, арзанқолды жөндеу жұмыстарын жасап, үстіне баға қосып, сатып жібереді. Сатып алушылардың 80-90 пайызы үйдің ремонтына мән беріп, сатып алып жатады. Ал оның кәрізі не болып жатыр, балконы қандай, үйдің тұрған жеріне аса мән бере бермейді. Бір ескеретін жайт, жылдың соңында баға әрдайым қымбаттау болады. Жаңа жылды барлығы өз үйінде қарсы алуға тырысады. Көбінесе осы кезде жылжымайтын мүлікке деген сұраныс жоғары болады. «Өлі кезең» деген бар, ол қаңтар-ақпан айлары. Жаңа жылдан кейін адамдарда ақша бола бермейді. Үй алар кезде сол айларда іздеген дұрыс. Жаз – жылжымайтын нарықтың қара қазаны қайнайтын кез. Ал құжаттарға келсек, біріншіден, үй кепілде тұр ма, соны байқауымыз керек. Адамдар арзан бағаға жүгіріп жатады. «Арзанның жілігі татымас» демекші, оның да өз шикілігі болуы ғажап емес. Мысал келтірейін, менің бір клиентім, қателеспесем, әл-Фараби – Жароков қиылысынан бір үй тапты. Үйдің бағасын арзан көрсетіп тұр екен. Клиентім «алам да, аламға» басты. Сосын бір шикілікті сезіп, «беріңізші, қожайынмен тілдесейін» дедім. Қожайынмен тілдессем, үй кепілде тұр екен. Мейлі, кепілде болса, аударып алуға болар деп, қалдық сома анықтамасын сұраттым. Қожайын осыдан бастап «үй інімнің атында», «ол басқа қалада еді», «залог беріп қойсаңыз, ұстай тұрамын» деп, мен қойған сауалдардан, сұраған құжаттарымнан безе бастады. Есіңізде болсын, үйдің құжатын тексермей, ешқашан алдын ала төлем жүргізбеңіз. Ипотекалық брокер ретінде айтарым, егер ипотекаға үй қарасаңыз, бірінші банкпен сөйлесіп, кейін үй қараңыз. Өйткені сізге ипотека беру, бермеуді банк шешеді. Банк шешімі анық болған соң, соған икемделе үй қарау – естілік. Ипотекаға қараған үй бірінші банктің атында болатындықтан, құжат жағынан қателікті банктің өзі жібермеуге тырысады. Ал қолма-қол алам десеңіз, арнайы мамандармен жұмыс жасау сізді алаяқтардан сақтап қалады. Қазір жүйе түгел автоматтандырылған. Қазіргі келісімшарттарда штрихкод тұрады. Сол арқылы тексергенде, сіздің үйіңіздің қандай статуспен тұрғанын бірден көре алады. Үйдің тіркелген не тіркелмегенін бірден біле алады. Яғни, келісімшарттың форматы жыл сайын өзгереді. Екінші жүретін құжат –техпаспорт, үйдің сипаттамасы. Үйдің мекенжайы және кадастр нөмірі көрсетіледі. Кейінгі техпаспорттарда үй иесінің аты жазылмайды, 2015 жылға дейін жазылып келген болатын. Себебі үйді сату-сатып алу процесі жиі болғандықтан, техпаспортты қайта-қайта ауыстырмас үшін жасалған. Бұл қағазбастылықты азайту мақсатында жасалған дүние. Егер үйдің техпаспорты ескі болса, оны міндетті түрде ауыстыру керек. Онда үй иесінің аты-жөні, кадастр нөмірі қаламмен жазылып тұрады, балкон бөлек тұруы мүмкін, жаңа стандарт бойынша ол жалпы шаршы метрге кіріп тұруы керек. Осының барлығы техпаспортта көрініс таппаса, оны жаңарту керек. Оны қалай жаңартады? ХҚКО-ға барады, тапсырыс береді, ол құзырлы мекемелерге сұрау жібереді. Одан адамдар келіп, үйдің шаршы метрін қайта өлшеп, жаңа техпаспорт пен қорытынды сараптама береді. Балкон жалпы шаршы метрге кіріп тұрса, үйдің шаршы метрі бірге, кірмей тұрса, бөлек болады. Балконы жалпы шаршы метрге кірмей қалған үйлерді ипотекамен алмай жатады. Бәрібір жаңа техпаспорт сұратады. Қолма-қол ақшамен ала береді. Кейін үй иесі өзі жөндетіп алады. Жаңа үйлерде көрініс табатын проблемалар – үйдің жоспарын өзгертіп жіберіп жатады. Ал оны техпаспортқа енгізбейді. Ас үйдің қабырғасын алып тастайды немесе бөліп, қабырға тұрғызып алады. Ал оны ипотекаға сататын болса, тағы да өтпейді. Сол себепті қандай да бір өзгерістер енгізсе, техпаспортты міндетті түрде заңдастыру керек. Негізгі техпаспорт пен үйдің қазіргі қалпындағы жоспарда өзгерістер, айырмашылықтар болса, екі түрлі үй болып саналады да, ол үйді банк кепілдікке алмайды. Үйдің меншік иесі екенін дәлелдейтін тағы бір құжат – сыйға тарту куәлігі. Әке-шешесі баласына үйді қалдырып кеткенде, осы құжат болу керек. Болмаса үй иесі қайтыс болған жағдайда балаларына үлес болып бөлінеді, сол кезде үй иесі болып сол балаларының аты-жөндері жазылып тұрады. Сатқан кезде барлық баланың рұқсаты керек болады. Жекешелендіру куәлігі деген болады, ол да келісімнің орнына жүреді. Осының барлығын тексеретін №2 анықтама деген құжат бар. Оны тек үйдің иесі ХҚКО-дан алады. Сондықтан үй сатарда осы құжаттардың барлығын ретке келтіріп алған дұрыс.
– Жасыратыны жоқ, көптеген сатып алушы алаяқ риелторлардың құрбаны болып, алданып қалады. Бұл мәселенің қалай алдын алуға болады?
– Жалпы, еліміздегі риелторлық кәсіпке келетін болсақ, осыған қатысты қандай да бір заңнама жоқ. Риелторлар жұмысын реттейтін, қадағалайтын белгілі бір орган жоқ. Кез келген адам риелторлық компанияда жұмыс істей береді. Бұл ретте заңдық тұрғыдан еркіндік берілген. Үйде істейтін риелторлар бар, оларды «маклерлер» деп атайды. Алматыда маклер десе, Астанада риелторлар дейді. Өздері жеке кәсіпкерлік ашып алып, офистері жоқ, үйде отырып істей береді. Жалғыз адам өзіне-өзі жұмыс істейді. Ондай адамдардың қызметінің ақысы төмен болады. Алайда оның біліктілігіне ешкім кепілдік бере алмайды. Ертеңгі күні алдап кетсе де, таба алмайсыз. Ондай жағдайларды күнде естіп те, көріп те жүреміз. Мысал келтіре кетейін, танысымның анасы осындай алаяқ риелтордың құрбаны болды. Ол үйді көрсетіп, бағасын 2-3 млн-ға асырып айтады. Ол кісі үйді ұнатып, аламын деп шешіп, жаңағы риелторға 300 мың кепілпұл беріп қояды. Жаңағы риелторымыз үй иесінен де сонша ақша алып алады. Үйді сату-сатып алу шартын жасағандай болып, қол қойғызып алып, қайта барлық құжатты өзімен бірге алып кеткен. Апамыздың қыздары үйді тым қымбатқа алып жатқанын біліп, шартты бұзбақшы болып, риелторды іздеп, таба алмай қалады. Не ақша жоқ, не риелтор жоқ. Мұны неге айтып отырмын, бұл нені көрсетеді? Бұл дегеніміз – біздің елде нақты жүйе жоқ. Сатушы мен сатып алушының ортасындағы делдалдардың жұмысын реттейтін нақты заң жоқ. Біреуі өзінің аты үшін жұмыс істейді, біреуі бір күндік ақша табу үшін жұмыс істейді. Риелтор іздеген кезде, бұрын үйді сатқан не риелтор арқылы үй сатып алған таныстарға жүгінген дұрыс. Егер көңіліңізден шыққан риелтор болса, ол кез келген адамға сондай жұмыс сапасын көрсетеді. Бірақ ұтылмас шешімдердің бірі – біз секілді ипотекалық брокерге жүгіну. Өйткені банкпен тікелей жұмыс жасағандықтан, дұрыс құжаттар тізбегін жасау біз үшін өте маңызды.
– Уақыт бөліп, сұхбат бергеніңізге көп рақмет!
Нұрбол ЖЫЛЫС, «Заң газеті»
