Недавно в СМИ прошла новость о том, что Госкорпорация «Правительство для граждан» совместно с цифровыми партнерами в ближайший месяц планируют запустить платформу для оформления сделок купли-продажи недвижимости в онлайн-режиме, и тогда, по словам разработчиков, отпадет необходимость обращаться к нотариусу или идти в ЦОН. В целях разъяснения вопросов правового обеспечения, а также о роли нотариуса в совершении сделок с недвижимостью мы побеседовали с председателем Республиканской нотариальной палаты Асель ЖАНАБИЛОВОЙ.
– Асель Булатказыевна, в большинстве случаев участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью не является обязательным и вполне достаточно обычного договора купли-продажи, составленного в простой письменной форме. Почему стороны должны идти к нотариусу?
– Действительно, сделки купли-продажи (мены, дарения) недвижимости совершаются только в письменной форме. Заключая сделку в простой письменной форме, стороны сами на себя возлагают ответственность и берут риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями. В большинстве стран континентальной правовой системы нотариальная форма обязательна для всех видов сделок по отчуждению недвижимости. В своем роде нотариус выступает в качестве независимого юриста, который подтверждает, что при заключении договора соблюдены все нормы и положения действующего законодательства. Во-первых, нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия и их законных представителей, выясняет дееспособность граждан и проверяет правоспособность юридических лиц, истребует правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и идентификационные документы на земельный участок, определяет полномочия собственника земельного участка (землепользователя) по отчуждению принадлежащих ему прав, получает сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. При этом получение необходимых сведений нотариус осуществляет из государственных баз данных, интегрированных с Единой нотариальной информационной системой (далее – ЕНИС). Кроме того, при заключении сделки с недвижимостью у нотариуса, покупателю нет необходимости обращаться в ЦОН для регистрации прав собственности. Нотариус, после удостоверения сделки, посредством ЕНИС направляет электронную копию удостоверенного договора в регистрирующий орган. Регистрация прав проводится не позднее следующего дня либо по желанию граждан в ускоренном порядке в течение двух часов. Не нужно забывать, что важной составляющей работы нотариуса, помимо тщательной проверки представленных документов и сведений об объекте недвижимости, является личное общение со сторонами, в рамках которого устанавливается соответствие волеизъявления участников сделки их реальной воле. Во-вторых, необходимо подчеркнуть, что отчуждение собственником имущества, находящегося в совместной либо долевой собственности, производится с согласия всех участников. В случае отчуждения имущества, находящегося в совместной собственности, необходимо предоставить согласия сособственников: супруга, остальных участников совместной собственности на совершении сделки, которые подлежат нотариальному засвидетельствованию. При совершении любых сделок, по которым происходит уменьшение имущества несовершеннолетних или лиц, над которыми установлена опека или попечительство, необходимо согласие органа опеки и попечительства на совершение такой сделки. Не подлежат нотариальному удостоверению договора по приобретению квартир, жилых домов, земельных участков, если один из супругов является иностранным гражданином, не имеющим вида на жительство в Республике Казахстан, а также, если брачным договором между супругами не установлен режим раздельной собственности. Отчуждение недвижимости, расположенной на земельном участке, без соответствующего отчуждения права собственности (права землепользования) на земельный участок не допускается. То есть, чтобы совершить одну сделку, нотариус проделывает большую работу. При этом быстро, качественно, законно и безопасно. В-третьих, и это очень важно донести до наших граждан, что при совершении сделок в нотариальной форме, нотариус несет полную имущественную ответственность. Все нотариусы заключают договоры страхования гражданско-правовой ответственности. Также безопасность совершения нотариальной сделки подтверждается наличием у нотариуса депозитного счета. Это эффективный способ исполнения финансовых обязательств сторон при расчетах по сделкам. Наложение ареста, обращение взыскания и приостановление расходных операций по банковским счетам, на которых размещены деньги физических и юридических лиц на условиях депозита нотариуса, не допускаются. Преимуществом нотариальной формы сделки является правовая защищенность участников сделки, путем разъяснения сторонам смысла и последствий совершаемой сделки, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред и, самое главное, это гарантия законности сделки, что не может быть соблюдено при заключении сделки, в простой письменной форме.
– То есть, обращение к нотариусу убережет граждан от мошенничества на рынке недвижимости?
– Именно! Нужно подчеркнуть, что Конституцией Казахстана закреплено право граждан на приобретение в частную собственность любого законно приобретенного имущества, гарантии их защиты определяются законом. Исходя из этого, следуя принципам верховенства закона, надлежит эффективно продолжить работу по обеспечению гарантии права собственности на недвижимое имущество, особенно несовершеннолетних детей и граждан, относящихся к социально уязвимым слоям населения. Подчеркну, что предназначение нотариата, как института предупредительного, превентивного правосудия, заключается в том, чтобы, обеспечивая надлежащую защиту имущественных прав и законных интересов граждан, не доводить дело до суда, разгрузив, тем самым, судебные инстанции. Выполнение названной миссии – предупреждение гражданско-правовых споров. На данный момент в ЕНИС успешно функционируют онлайн-сервисы, позволяющие проверить действительность доверенности, получить сведения из информационной системы исполнительного производства АИСОИП о запрете, совершать должнику определенные действия имущественного характера, перечень организаций и лиц, связанных с финансированием терроризма и экстремизма. Также предусмотрена возможность ограничения совершения другим нотариусом сделки с одним и тем же объектом недвижимости до регистрации права собственности, что предотвращает факты двойных продаж. Для удобства граждан введен принцип экстерриториальности сделок с недвижимым имуществом, сделку можно совершить у любого нотариуса, независимо от места нахождения недвижимого имущества.
– В таком случае, какова оплата нотариальных услуг? Если учесть, что нотариус проделывает такую большую работу, наверняка тарифы за совершение сделок с недвижимостью очень высокие?
– Оплата услуг за нотариальные действия, складывается из двух составляющих: из оплаты услуг правового и технического характера в соответствии со ст. 30-1 Закона РК «О нотариате» и размера оплаты, соответствующей государственной пошлине, предусмотренные статьей Кодекса РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет». При формировании общей суммы стоимости за совершение нотариального действия по приобретению недвижимости учитываются такие факторы как: место нахождения недвижимого имущества (городская или сельская местность), субъектность (юридическое, физическое лицо или близкие родственники), условия проведения расчетов по сделке (ипотечный жилищный займ). Необходимо также отметить, что на нотариуса законодателем возложена социальная функция. Так, нотариус освобождает от оплаты за совершение нотариальных действий более 11 категорий граждан и организаций. В 2022 году нотариусы освободили от оплаты за совершение нотариальных действий на сумму более шести миллиардов тенге, при этом указанная сумма не компенсируется государством, а нотариус осуществляет свою деятельность на принципах самофинансирования. Все это свидетельствует, что при нотариальном удостоверении сделки применяются различные тарифы и льготы. Поэтому говорить, что сделка у нотариуса стоит 40 тысяч тенге – это неверно. Есть ли необходимость рисковать своим спокойствием ради экономии в несколько тысяч тенге и в конечном итоге потерять и недвижимость и деньги. Дешево – не значит безопасно.
– Что вы можете сказать о платформе, которую собирается запустить Госкорпорация «Правительство для граждан» для оформления сделок купли-продажи недвижимости в онлайн-режиме?
– Безусловно, можно согласиться с тем, что новые технологии стремительно внедряются в различные сферы общественной жизни, в том числе и правовую, но они не могут полностью гарантировать безопасность сделок. Вместе с этим, по нашему мнению, технологию блокчейн стоит использовать исключительно в качестве дополнительного способа обеспечения безопасности сделок с недвижимостью в нотариальной форме.
Линара САКТАГАНОВА
