Жеке, заңды тұлғалар арасында жер телімін пайдалануға байланысты даулар саны соңғы кездері көбейіп бара жатыр Соның ішінде ең көп қаралатыны жер учаскесіне меншік құқығын беру туралы даулар. Бұл даулардың басты себебі сотқа жүгінуші тараптардың жер туралы заң қағидаттары мен өз міндеттерін әлі де толық біле бермейтіндігі десек асыра айтқандық емес.
Сөзіміз дәлелді болуы үшін нақты мысалдарға жүгініп көрелік: азамат И. әкімнің жер беру құқығынан айыру туралы әкімнің қаулысын заңсыз деп тануды, қолайлы әкімшілік акт шығаруды сұраған. Жауапкердің уәжі – әкімнің азамат И.-ға жер беру құқығынан бастартуы туралы қаулысы заңды, себебі И. жер беру туралы арызды Жер кодексінің 43-бабы негізінде берген, бірақ арыз Жер кодексінің 44-1-бабы негізінде берілуі тиіс еді, сондықтан сұратылған жер учаскесін беруден бастарту туралы әкімнің қаулысы заңды шығарылған.
АППК-ның 20-бабында әкімшілік орган, лауазымды адам, жолданымдарды қабылдайды және тіркейді, оларды және оларға қоса берілген құжаттарды ресімдеуге жәрдемдеседі, формальды қателерді жоюға және қоса берілетін құжаттарды толықтыруға мүмкіндік береді.
АППК-ның 64-бабының 4,6-баптарына сәйкес, жалпыға қолжетімді ақпараттық жүйелер бойынша Қазақстан Республикасының электрондық құжат және электрондық цифрлық қолтаңба туралы заңнамасының талаптарына сәйкес келетін жолданымдар осы кодексте белгіленген тәртіппен қаралуға жатады. Жолданым осы кодекстегі 63-бапта белгіленген талаптарға сәйкес келмеген жағдайда, әкімшілік орган, лауазымды адам арыз иесіне өтініші қандай талаптарға сай келмейтінін көрсетеді. Бұндай жағдайда, әкімшілік орган арыз беруші азамат И.-дың арызы Жер кодексінің 44-1-бабының талабына сәйкес келмегендіктен, арыз иесіне көмектесіп, оны талаптарға сәйкестендіру үшін ақылға қонымды мерзімді белгілеуі қажет еді. Әкімшілік орган арыз иесіне көмектеспеген. Сондықтан, сот дауланып отырған әкімнің қаулысын заңсыз деп таныған.
Болашақта жер телімін алып, пайдаланам деушілер Жер кодексінің 43, 44-1-баптарында қарастырылған мəн-жайларды жетік білген дұрыс. Біріншіден, жер теліміне тиісті құқыққа ие болу үшін əуелі ол жайында жеке азамат мемлекеттік органға өтініш беруі керек. Содан кейін жер учаскесін алдын ала таңдайды. Келесі кезекте жерге орналастыру жобасын əзірлеу жəне бекіту жүзеге асады. Ол біткеннен кейін жер теліміне ие болуға құқық беру туралы атқарушы органның шешімі шығарылады. Шешімнен соң жер телімінің шекарасын белгілеу анықталып, жер теліміне ие болу құқығын куəландыратын құжаттарды дайындау жəне беру жүзеге асады. Ең соңында барып берілген жер телімін құқықтық мемлекеттік тіркеуден өткізу орындалады. Жергілікті атқарушы органның жер теліміне тиісті құқықтарды табыстау жөніндегі шешімі жерге орналастыру жобасы негізінде жүзеге асырылады. Өтініш берушіге шешім қабылданған соң жер теліміне меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын табыстау туралы шешімнің көшірмесі тапсырылады. Мұның барлығы ыждағаттылықты, ұқыптылықты, жауапкершілікті талап етеді.
Жер телімдеріне құқық табыстау туралы жергілікті атқарушы орган шешімінің жобасында: жерге құқығы табысталатын заңды немесе жеке тұлғаның атауы, жер телімінің нысаналы мақсаты, оның көлемі, жерге деген құқықтардың түрлері, ауыртпалықтар, (сервитуттар), жер телімі төлемелі ақыға берілген жағдайда жер телімін немесе жер пайдалану құқығын сатып алу бағасы, соған қатысты жер телімін сатып алу-сату шарттарын жасаудың мерзімі мен шарттары жəне өзге де шарттар түгелдей көрсетілуі керек.
Жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер телімін беру кезінде азаматта бұрын жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер телімінің бар немесе жоқ екендігі туралы анықтама міндетті түрде болуы шарт. Ол құжатты жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық орган 7 күн ішінде беріп, ол өтінішке қоса тіркеледі. Содан соң жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер телімін беру туралы өтініш арнаулы есепке алынады жəне бөліп беруге арналған алаңдардың дайындалуына қарай қанағаттандырылады.
Құқық белгілейтін құжаттарға – атқарушы органдардың жер теліміне құқық беру туралы құқықтық актілері, сатып алу-сату шарттары (айырбастау, сыйға тарту немесе жер телімін иеліктен шығару туралы өзге мəмілелер) жəне сот органдарының жер теліміне жеке меншік құқығын, жер пайдалану құқығын жəне жерге өзге заттық құқықтарды тану туралы шешімдері жатады. Сонымен бірге, жергілікті əкімдердің шешімдері, қаулылары аталмыш құжаттардың қатарына кіреді. Осылардың барлығы жер телімінің сəйкестендіру сипаттамаларын көрсететін жəне жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдардың құқық белгілейтін құжаттардың негізінде жер телімінің меншік иелері мен оны пайдаланушыларға беріледі. Бұл құжаттардың қатарына жер теліміне жеке меншік құқығы жəне уақытша (өтеулі, өтеусіз) жер пайдалану құқығының актілері де жататындығын ескерген жөн.
Жер кодексінің талабына сай жер комиссиясының құрамы құрылып, ол тұрақты негізде жұмыс істейді. Комиссия мүшелерінің саны тақ болуға және тоғыз адамнан кем болмауы тиіс. Комиссия төрағасы болып әкімнің жер мәселелеріне жетекшілік ететін орынбасары тағайындалады. Комиссия отырысы дыбыс-бейнежазба құралдарының көмегімен міндетті түрде тіркеледі. Яғни, сотқа талап қою арызы түскен кезден бастап, сот барлық мән-жайды, жауапкердің барлық әрекеттерінің заңдылығын тексереді.
Жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер учаскелері сұратылған кезде азаматтардың өтініштері арнайы есепке алынады және бөліп берілетін алаңдардың дайын болуына қарай не жеке тұрғын үй құрылысы үшін пайдаланылатын бос аумақтар бар болған кезде қанағаттандырылады. Мысалы: А. деген азамат белгілі жер учаскесінің меншік иесі болып табылады, жер учаскесі тұрғын үй құрылысын салу үшін берілген. Кейіннен азамат А. жер учаскесінің аумағын ұлғайту туралы арызбен әкімге жүгінген. Округ әкімі жер комиссиясының теріс шешіміне сүйеніп жер учаскесіне қосымша жер беруден бастарту туралы шешім шығарған. Ал, азамат А. сотқа берген талап қоюында әкімнің қосымша жер беруден бастарту әрекетін заңсыз деп тану, жер комиссиясы шешімінің күшін жойып, қосымша жер телімін беруді міндеттеуді сұраған. Сот отырысы барысында талап қоюшыға жолданған жер комиссиясының хаттамалық шешімі комиссия құрамындағы (хатшысын қоспағанда) 3 тұлғамен рәсімделгені, дауыс берушілер саны сақталмағаны, қорытындыны құқыққа сыйымды деп есептеуге жатпайтыны анықталған. Бұл тұрғыда, сот округ әкімінің талап қоюшыға жер учаскесіне қосымша жер учаскесін беруден бастарту әрекетін заңсыз деп таныған. Сот жауапкердің қосымша жер учаскесін беруден бас тарту туралы шешімінің күші жойылуға және талап қоюшының жер учаскесінің аумағын кеңейту үшін қосымша жер учаскесін беру мәселесін қайта қарап, қосымша жер учаскесін беру туралы қолайлы әкімшілік акт қабылдау арқылы оның бұзылған құқығы мен мүддесін қалпына келтіруге міндеттеу керек деген тұжырымға келген.
Тағы бір мысал. Азамат К. сотқа берген талап қою арызында жер учаскесін өзіне қайтарып беру мәселесін шешуді сұраған. Іс құжаттарынан округ әкімінің шешімімен жер учаскесі 2 жыл мерзімге уақытша пайдалану үшін берілген. 2014 жылғы округ әкімінің шешімімен жер пайдалану құқығы 1 жыл мерзімге ұзартылған. Басқа жер пайдалану құқығын ұзарту туралы арыз берілмеген, әкімнің шешімі шығарылмаған, арыз беруші жерді пайдаланбаған. Бірақ, 2021 жылы округ әкімінің шешімімен осы жер учаскесі басқа азаматқа 3 жыл мерзімге уақытша пайдалану үшін берілген. Сот отырысы барысында әкімшілік істі дұрыс шешу үшін маңызы бар барлық нақты мән-жайды жан-жақты, толық және объективті түрде зерттеп, судьяның белсенді рөлі қағидасы негізінде талап қою тәртібімен түзетіліп, 2021 жылғы басқа тұлғаға жер учаскесін беру жөніндегі шешімді заңсыз деп тану, күшін жою және осы жер учаскесін қайтадан немесе тепе-тең жер учаскесін беруді міндеттеу талабы деп нақтыланған. Сот алғашқы тұлға К-ға берілген жер учаскесіне К-ның жерді пайдалану құқығы заңсыз шектелген, оның жер учаскесін ескертусіз алып кеткені туралы уәжі негізді және оның бұзылған құқықтары қорғалуға жатады деген тұжырымға келген. Бұндай жағдайда сотпен аталған талап ішінара қанағаттандырылып, К-ға тепе-тең жер учаскесін беруді міндеттеген.
Егер де сотқа жүгінуші тарап берілген жерді уақытында жəне нысаналы мақсатта пайдаланбаса, құжаттары заң талаптарына сəйкес заңдастырылмаса, мемлекеттік акт алынбаса жəне ол құжаттар дер кезінде тіркеу органдарынан өтпесе, ондай шағымдар сот шешімімен қанағаттандырылмайды.
Тағы бір айта кететін мəселе, кейбір жер алушылар өздерінің жерге деген құқықтарын дер кезінде заңдастырмайды. Енді ол жерді уақытысында пайдаланбау себебінен екінші адамға бергенде, «бұл менің жерім» деп дауласады. Жер берілген екінші адам сол күннен бастап ол жерде құрылыс жұмысын жүргізеді. Әрі жерді заң талабына сай өз атына заңдастырып алады. Құжаты толық жасақталған мұндай жер учаскелерін мәжбүрлеп қайтаруға заң бойынша жол берілмейді. Себебі, жер телімін бірінші алған адам ол жерді уақытында мақсатты игермегендіктен жер пайдалану құқығынан айырылады.
Бір жылдары село, округ, қала əкімдерінің шешімімен азаматтарға тұрғын үй салу үшін жерлер бөлініп берілгенін бәріміз де жақсы білеміз. Бірақ жер алған азаматтар жергілікті жер комитетінен акт алмаған, сол себепті ол жерлер тіркеу орындарынан өткізілмеген. Дер кезінде нысаналы мақсатта пайдаланылмаған ол жерлер жер комитетінің есебіне бос жер ретінде қайтадан кіреді. Кейін кезегі келген басқа азаматтарға беріледі. Содан бастап екі жақтың арасында дау туындайды. Дауласушылар әділдігін іздеп сотқа жүгінеді. Мұндай талап арыздардағы азаматтарға берілген жер учаскелері уақытында жəне нысаналы мақсатта пайдаланылмаса, заң талаптарына сəйкес заңдастырылмаса ол жерлер мемлекеттік акт алынбағандықтан жəне құжаттары тіркеу органдарынан өтпегендіктен сот шешімімен қанағаттандырылмайды.
Көріп отырғанымыздай, заңсыз қабылданған құзырлы орган шешімдері сот қаулыларымен бұзылып, азаматтардың құқықтары сотпен қалпына келтіріледі. Мұндай келеңсіздіктерді болашақта болдырмау үшін азаматтарымыз өз құқықтарын жақсы білуі тиіс. Сол арқылы олар жергілікті басқару органдарындағы шенеуніктерден заң талаптарының дұрыс орындалуын талап ете алады. Айта кету керек, Қазақстанда жерге мемлекеттік меншікке жəне жеке меншікке құқықтық қатынастар қатар жүреді жəне олар заң бойынша бірдей қорғалады.
Азаматтарымыз жер туралы заңдардың қағидаттары мен өздерінің міндеттерін жете біліп, құқықтық құжаттардың қажеттілігін толықтай қамтамасыз етсе, жерді өз меншігіне алуда заңсыздыққа жол берілмейді әрі орынсыз дауға түспейді.
Гүлназ Салықова,
Атырау облысы мамандандырылған ауданаралық әкімшілік
сотының судьясы
