СЕНАТ ПАРЛАМЕНТА РК ОДОБРИЛ ЗАКОНОПРОЕКТ, КОТОРЫЙ СУЩЕСТВЕННО УЖЕСТОЧАЕТ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ВВОДИТ НОВЫЕ ПРАВИЛА ПРОДАЖИ КВАРТИР В СТРОЯЩИХСЯ ДОМАХ. СЕНАТ ЕДИНОГЛАСНО ПОДДЕРЖАЛ ПРОЕКТ ЗАКОНА «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН ПО ВОПРОСАМ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, АВТОМОБИЛЬНЫХ ДОРОГ И ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ПО ПЕРЕВОЗКЕ ЛИЦ С ИНВАЛИДНОСТЬЮ», КОТОРЫЙ ВСКОРЕ БУДЕТ НАПРАВЛЕН НА ПОДПИСЬ ПРЕЗИДЕНТУ СТРАНЫ.
Документ вводит ряд значительных изменений, направленных, по утверждению разработчиков, на повышение прозрачности и безопасности на рынке долевого участия в жилищном строительстве. Одним из ключевых нововведений является запрет на заключение предварительных договоров, связанных с приобретением жилых и нежилых помещений в строящихся многоквартирных домах. Также запрещается реклама застройщиков без официального разрешения на привлечение денежных средств дольщиков, что должно сократить число мошеннических схем. Особое внимание уделено финансовым операциям. Так, с момента вступления закона в силу сделки по купле-продаже строящегося жилья будут проводиться исключительно в безналичной форме. В ходе обсуждения депутаты Сената подчеркнули важность этого новшества, отметив, что обязательный безналичный расчет позволит обеспечить прозрачность финансовых потоков, исключить темные схемы и защитить права граждан, инвестирующих свои средства в будущее жилье. Тем не менее отмечается, что покупка недвижимости за наличные деньги останется возможной только на вторичном рынке, что создает дополнительный уровень контроля именно на первичном рынке строительства.
Кроме того, сокращен срок продления строительства жилого дома с девяти до пяти месяцев, что повышает ответственность застройщиков и стимулирует более оперативное завершение объектов. Важным нововведением станет усиленный мониторинг местными исполнительными органами законности привлечения средств дольщиков. Это, как сообщается, позволит оперативно выявлять нарушения и предотвращать возможные финансовые злоупотребления со стороны недобросовестных застройщиков. Помимо ужесточения требований, законопроект предлагает и ряд стимулирующих мер для добросовестных застройщиков. Например, снижаются требования к застройщикам после возведения каркаса дома, упрощаются процедуры получения гарантий Единого оператора и участия банков в проектах. В сферу регулирования закона вводится понятие «комплекс индивидуальных жилых домов», что позволит расширить возможности для малоэтажного строительства с использованием ипотечных кредитов и привлечением финансирования. Уполномоченная компания получит право использовать средства дольщиков сразу после получения разрешения МИО на привлечение средств, не дожидаясь завершения строительства каркаса многоквартирного жилого дома. Также снижаются требования к застройщикам по наличию собственных средств или незавершенному строительству с 15 до десяти процентов. Кроме того, уполномоченные компании смогут открывать дополнительные валютные и депозитные счета, что позволит оптимизировать финансовые расходы. Как отметил депутат Сената Суиндик Алдашев, в целях защиты интересов населения создается Центр поддержки дольщиков, который будет консультировать граждан о безопасном приобретении жилья, предоставлять информацию о наличии у застройщиков разрешения МИО либо гарантий Единого оператора. Это, по его словам, позволит повысить уровень информированности и уверенности покупателей, а также защитить жилищные строительные сбережения от претензий третьих лиц. Между тем в обществе отношение к нововведениям неоднозначное – многие граждане испытывают тревогу по поводу перехода на обязательный безналичный расчет, опасаясь возможных бюрократических сложностей и ограничений в доступе к наличным средствам. Некоторые обеспокоены, что новые ограничения могут повысить стоимость жилья или затруднить процесс покупки. Тем не менее многие понимают необходимость ужесточения контроля для защиты инвестиций и предотвращения мошенничества. Экспертное сообщество считает, что введение обязательного безналичного расчета – это революционный шаг, который существенно повысит уровень прозрачности на рынке долевого строительства и защитит права инвесторов. Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков считает, что задача государства – обеспечить защиту вложений дольщиков, нивелировать тот вред, который был нанесен за предыдущие годы, когда многие граждане оставались без жилья. Как пояснил Виктор Микрюков, процедура покупки теперь будет строго регламентирована. – Клиент приходит в банк с деньгами и сообщает, что приобретает квартиру. Он предоставляет документы: данные застройщика и выписку, подтверждающую регистрацию договора. Банк проверяет, имеет ли застройщик или оператор разрешение на привлечение средств дольщиков. Если разрешение есть – платеж проводится. Если нет – платеж отклоняется и деньги остаются у клиента, – уточнил он. Таким образом, банк выполняет не только функцию посредника, но и механизм правовой защиты потребителя. Без соответствующих документов перевести средства застройщику будет просто невозможно. Эксперт выразил уверенность, что такие условия дисциплинируют рынок и приведут к постепенному вытеснению тех компаний, которые до сих пор игнорировали закон. По его мнению, это в том числе касается проектов, где строительство начиналось без оформления прав на землю. – Соответственно, этот процесс потенциально приведет к тому, что все недобросовестные застройщики будут вынуждены оформлять все необходимые документы. И, вероятно, проблема, когда большое количество строительных проектов строится даже без приобретенной земли, скорее всего, будет нивелирована, – подчеркнул он. При этом Виктор Микрюков считает, что новые меры не скажутся на ценах и не вызовут дополнительных затрат у покупателей. Он также отметил, что спрос со стороны граждан вряд ли пострадает, поскольку честные застройщики продолжат работать в прежнем режиме. Изменения коснутся только тех компаний, чья деятельность ранее вызывала вопросы у регулирующих органов. Специалист по недвижимости высшей категории Александр Бикетов поддержал инициативу, назвав ее своевременной и необходимой в условиях растущего количества конфликтов между дольщиками и застройщиками. – В последние годы часто появлялись новости о проблемных застройщиках и «брошенных» дольщиках. Такие ситуации наносят серьезный удар по доверию к отрасли в целом. Поэтому любые шаги в сторону усиления контроля – это движение в правильном направлении, – отметил он. Александр Бикетов подчеркнул, что хотя на первых порах возможны некоторые перестройки в механизмах работы компаний, в долгосрочной перспективе рынок только выиграет. Баланс между спросом и предложением восстановится, а прозрачность станет новой нормой. Еще один эксперт – аналитик рынка недвижимости Александр Пак охарактеризовал новые меры как логичные и давно назревшие, однако, по его словам, в текущих условиях их эффект будет сдержанным. – Такие меры, как запрет на заключение предварительных договоров купли-продажи, запрет на рекламу без разрешения на привлечение денег дольщиков, а также требование привлекать дольщиков только с момента возведения каркаса и использование безналичного расчета – в целом логичны и обоснованны, – отметил он. Александр Пак уточнил, что безналичный расчет и так применялся в подавляющем большинстве сделок, поэтому для добросовестных участников рынка перемены будут малозаметны. Согласно данным Бюро национальной статистики, в мае 2025 года было зарегистрировано 33 986 сделок купли-продажи жилья. Это на 7,7 процента меньше по сравнению с апрелем. Падение активности остается заметным. По оценкам экспертов, единственный фактор, который действительно может существенно повлиять на рынок – это возможные изменения в налогообложении. В частности, речь идет о вероятной отмене льгот по НДС для застройщиков с 1 января 2026 года. Напомним, свою позицию по ситуации на рынке недвижимости ранее озвучил вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов. По его словам, ужесточение требований к застройщикам никак не скажется на темпах возведения жилья.
Подготовила Линара САКТАГАНОВА г. Астана
