Пожалуй, нет более настолько откровенно «сырого», незрелого закона, как Закон РК «О жилищных отношениях», который уже несколько раз видоизменяли, поправляли, а толку все равно нет. А все потому, что разработчики не прислушиваются к замечаниям и предложениям экспертов-практиков из регионов.
В ходе брифинга, прошедшего в Региональной службе коммуникаций, руководитель отдела жилищно-коммунального хозяйства Управления энергетики и ЖКХ Восточно-Казахстанской области Самат Сулейменов напомнил, что согласно Закону РК «О жилищных отношениях», до 1 июля 2023 года необходимо перейти на формы управления многоквартирных жилых домов в виде объединений собственников имущества (ОСИ) и простых товариществ (ПТ). Но готовы ли жильцы к нововведениям? И нужны ли предложенные изменения им?
– Алгоритм создания новых форм таков: владельцам квартир необходимо организовать собрание (это может сделать инициативная группа, в составе которой должно быть не менее десяти процентов собственников квартир и нежилых помещений); разместить объявление о предстоящем собрании в общедоступных местах за десять дней. Также необходимо уведомить собственников квартир, нежилых помещений о собрании индивидуально, посредством электронной почты или сотовой связи, – пояснил Самат Сулейменов, отметив, что собрание должно быть обеспечено кворумом не менее 50 процентов всех собственников, и решения принимаются при согласии большинства из присутствующих. При отсутствии кворума можно провести письменный опрос – Созданные новые формы управления будут работать по принципу «один дом – одно ОСИ/ПТ – один счет». Каждое ОСИ и ПТ будет открывать собственный текущий и сберегательный счет. Таким образом, данный принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом, – добавил он. – После завершения срока действия КСК, ПКСК, ПК должны по акту передать совету многоквартирного жилого дома все имеющиеся технические, финансовые и иные документы и провести ликвидацию в порядке, определенном законодательством. Процедура создания ОСИ или ПТ предусмотрена в законе и в нормативных правовых документах. Самое главное, чтобы собственники квартир, нежилых помещений были более активными, смогли организовать собрание и принять решение по созданию ОСИ или ПТ», – пояснил руководитель отдела ЖКХ. По информации Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, в целях совершенствования реформы по внедрению новых форм управления сформирован пакет поправок, который предполагает усиление полномочий Совета дома, путем передачи некоторых функций собрания: уменьшение кворума при принятии решений по финансовым вопросам и увеличения срока письменного опроса до двух месяцев, градация многоквартирных жилых домов по формам управления. Так, непосредственный способ управления – до 16 квартир, простое товарищество – до 30 квартир, объединение собственников имущества – свыше 30 квартир.
ИСТОРИЯ ОДНОГО ДОМА
Для того, чтобы понять, как обстоят дела с переходом сейчас, рассмотрим ситуацию на примере одного типичного дома №110/1 по улице Казахстан в г. Усть-Каменогорске. Инициативная группа из нескольких жильцов объявила о проведении собрания по выходу из КСК. Немногочисленные присутствующие на собрании жильцы к единому мнению не пришли: кто-то ратовал за выход, правда, при этом слабо представляют, что будет дальше, кто-то – за то, чтобы остаться. Потом все разошлись, после чего активизировались в социальных сетях. На этом все и закончилось. Все это было бы смешно, когда бы не было так грустно… Как оказалось, к новым формам управления жильцы не готовы. За пояснениями некоторых моментов мы обратились к управляющему КСК «Универсал» Константину Шишлякову.
– Константин Николаевич, обращает внимание тот факт, что на двери подъезда, где висит сообщение о собрании, находится рядом и объявление о долге жильцов, перевалившем за миллион тенге.
– Да, сумма на лицевом счету по эксплутационным взносам дома 110/1 составляет минус более 900 тысяч тенге, сумма задолженности – более одного миллиона 200 тенге. В июле прошлого года каждому дому КСК «Универсал» был открыт индивидуальный банковский лицевой счет. Это дало возможность, во-первых, отслеживать поступление и трату конкретных средств каждого дома, и, во-вторых, планировать их трату на ремонтные работы в них. Если бы эксплутационные взносы платил весь дом, сколько бы можно сделать работ и за их счет, и за счет накоплений! Но из-за долгов жителей домов средств едва хватает на материалы, налоги, уличное освещение, подготовку к отопительному сезону, зарплаты, которые, кстати, невысокие, из-за чего большая текучесть кадров. Кроме того, тариф у нас, несмотря на инфляцию, не повышался с 2017 года, в смету мы уже не вкладывались, повысился он только с 2022 года. И в итоге сегодня мы сократили смету, оставив подготовку к отопительному сезону, устранение аварий, работу дворников, но не заложен, например, ремонт фасадных швов, которые со временем осыпаются от воздействия воды и снега, кровли, подвалов, подъездов, чем КСК в свое время занимался. Но такие работы с июля прошлого года ведутся только на тех домах, на лицевых счетах которых – положительное сальдо.
– Какие имеются рычаги воздействия на должников?
– На злостных должников, у кого сумма долгов за год составляет от десяти тысяч тенге и выше (есть квартиры, где долг составляет больше 120 тысяч тенге) подаем нотариальные надписи. Сейчас взыскиванием долгов занимаются не суды, а нотариальные конторы. Но для того, чтобы подать нотариальную надпись (примечание: по закону нотариальная надпись представляет собой отметку на копии документа в подтверждение долга, что дает возможность обратиться к судебным приставам напрямую, то есть это распоряжение взыскать деньги или имущество) только на одного должника, надо потратить 4313 тенге. А если в доме, скажем, 20 должников, то с учетом МРП это будет более 80 тысяч тенге. Должники дорого обходятся. Хорошо, хоть сейчас эту бумажную процедуру немного упростили.
– Что можно сказать по поводу перехода в ОСИ и ПТ? Наблюдается ли активность?
– Сегодня крайне низка активность жителей. Для принятия каких-либо решений на собраниях должен быть 51 процент голосов. В каждом подъезде должен быть избран старший по подъезду, должен быть старший по дому, Совет дома. Пока и этого нет. Когда в июле прошлого года началась кампания по переходу, кто-то организовал ПТ и ОСИ, кто-то ушел «под крыло» управляющей компании, а ктото сейчас возвращается к нам, в КСК. В итоге из 44 домов, входивших в состав кооператива собственников «Универсал» в прошлом году, сейчас на других формах управления находятся четыре. Свое возвращение в КСК, к примеру, жильцы дома № 99 по улице Казахстан, объясняют тем, что в управляющей компании было все дорого. Любопытный факт: если раньше они подписи на регистрацию собирали порядка трех недель, то, чтобы вернутся, они собрали их за два дня! Могу привести еще такой пример: жильцы вышли из КСК, создали ПТ, и уплата взносов стала стопроцентной. Но через полгода платежеспособность заметно упала, потому что пошли конфликты из-за несогласия между собой жителей дома по первоочередности выполнения тех или иных работ. Выбравшие другие формы управления стали платить в разы больше, возникает вопрос: что мешало раньше платить в КСК, и тогда бы все работы можно было делать. В ОСИ и тариф выше, и за крупные наемные работы придется платить больше, потому что там нет в штате обслуживающего персонала и техники, и объединения собственников имущества заключают договоры за услуги с частными сервисными компаниями, которые сами устанавливают свои расценки.
– От чего, на ваш взгляд, зависит жизнеспособность каждой формы управления, будь то КСК, ПКСК, ОСИ или ПТ?
– Все зависит от состояния домов, количества жильцов, а также их активности и платежеспособности. Я считаю, что и в КСК можно построить работу так, что средства будут накапливаться на нужные цели. Например, четыре дома к нам пришли из других КСК с тарифом 55 тенге, тогда как у нас было 27 тенге. Они смогли сделать накопления на свои дома. А мы, в свою очередь, смогли им сделали крупные работы. Конечно, зарплаты у людей маленькие, их понять можно, но с другой стороны дорожают все коммунальные услуги. И народ не возмущается, а здесь сразу все специалисты. Получается, что если бы все платили взносы и тарифы были бы, учитывающие реалии времени, то КСК решал бы все проблемы. Однако в прошлом году городской маслихат, который утверждает тарифы, утвердил его в 42 тенге, он просуществовал два месяца, но потом его отменили. В этом году, несмотря на то, что все опять подорожало, у нас минимальный тариф составляет чуть больше 30 тенге, то есть он даже снизился! Отмена произошла по решению прокуратуры, мотивирующей, что многие виды работ необязательны и не входят в смету.
– Какие виды работ не вошли в обязательную смету?
– Это – коммунальное освещение, спил деревьев, ремонт фасадных швов, очистка от снега и сосулек крыш, дорог и т.д. То есть перечень работ был довольно большой. И наш КСК этим всем занимался. Мы были мягко говоря, о такого решения в шоке. В минимальный тариф сейчас входит зарплата работников (слесари, дворники, сварщики, электрики, администрация) и техническое обслуживание. А поскольку не вошедшие в минимальный тариф работы проводить все равно нужно, получается, что теперь, если нужно, скажем, почистить кровлю или дорогу, жильцы должны провести собрание и все равно увеличить тариф. Мы все же перед новым годом на полмиллиона тенге почистили с помощью промышленных альпинистов кровли всех домов от сосулек. А по факту эти работы сейчас в тариф не входят. Но, с другой стороны, если бы этого не сделали, то в результате сосулька упала кому-нибудь на голову, дороже бы всем нам обошлось.
– Большие споры вызвала нынешней зимой и очистка дворовых дорог. Мнения разделись: в акимате города и отделе ЖКХ считают, что их должны чистить жильцы домов и КСК, а у юристов другое мнение.
– Проездные пути, которые сейчас не оформлены в земельный участок дворов – это городская земля. По закону даже наши дворники не должны там убирать мусор, косить, траву, наводить порядок. Но они это делают. Двусмысленность получается. Некоторые дома выходили из положения, пригласив наемных рабочих для очистки дорог от снега за счет средств, полученных от аренды коммерческих структур, находящихся в доме, где тариф выше, чем для жильцов. Кстати, на финансовое положение домов и его доходы сильно влияет, если что-то сдается в аренду: помещения, подвалы, крыши. (Примечание: устькаменогорцам надолго запомнится уходящая зима. На крышах многих домов грозно висели огромные сосульки, снежные навесы. Дворовые пути и даже тротуары не чистились от снега и льда от слова «совсем»).
– Какие выходы из ситуации видятся?
– Промежуточный вывод: мало домов вышли из крупных КСК. Смысл в выходе может быть и есть. Но, прежде чем сменить форму управления, нужно погасить задолженности, тогда без долгов можно сделать накопления на ремонтные (не только аварийные, а текущие ремонты) и другие работы. Что можно изменить в существующей ныне системе ЖКХ многоэтажных домов? Прежде всего, максимально облегчить процесс взыскания задолженностей. Во-вторых, на законодательном уровне нужно разрешить кооперативам собственников квартир взаимодействовать с поставщиками услуг (отопления, электроэнергии, холодной воды). Подача идет до определенного участка, а поступление до потребителя обслуживает КСК, который даже не получает оплату от поставщиков за аренду своих коммуникаций. А на самом деле было эффективно работать в паре с поставщиками услуг, в том числе, в той же борьбе с должниками. Отключение услуги было бы самым оперативным и результативным решением проблемы долгов. Кроме того, нужно, чтобы тариф на уровне маслихата прорабатывался с учетом мнений КСК. Пусть лучше деньги на счетах домов останутся, чем их не будет хватать. А вдруг аварийная ситуация? Как жителям выходить из положения? Кто им поможет?.. Года два назад в Усть-Каменогорске с учетом состояния нашего жилищного фонда экспертами делался расчет минимального тарифа, который составил 150 тенге, а с учетом накопительного счета – 200 тенге. Вывод: минимальный тариф должен учитываться и с учетом необходимых работ, и с учетом инфляции.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОТ УСТЬКАМЕНОГОРЦЕВ
В Усть-Каменогорске большинство домов – старые «хрущевки», «сталинки», «брежневки», требующие капитальных ремонтов, а качество некоторых новых домов оставляет желать лучшего. Понятно, что уходить в ОСИ или ТП они не хотят. Кстати, проведенные опросы и собрания жителей Усть-Каменогорска показали, что большинство жителей против перехода на ОСИ и ПТ. В КСК «Айжан», например, из 50 домов только один организовал ОСИ. Конечно, есть и удачные примеры перехода на ОСИ, в основном – это огромные, многоподъездные не старые дома, с платежеспобными жильцами и старых домов. Исполнительный директор Ассоциации КСК Гульнар Абишева рассказала на примере, как складывается примерный тариф при ОСИ. – Возьмем типичный дом из 80 квартир, который перешел в ОСИ. Оплата труда председателя – 70 тысяч тенге, бухгалтера (0,5 ставки) – 35 тысяч тенге, на обслуживание сервисной компании (слесарь, сварщик, дворник, электрик) – минимально 120 тысяч тенге. Плюс к этому расходы на дератизацию, аварийной службы, коммунальное освещение – в среднем 245 тысяч тенге. Тариф составит 70 тенге за квадратный метр, то есть, расходы за эксплуатационные расходы собственников квартир значительно увеличатся. К слову, тариф в Усть-Каменогорске сейчас составляет 40-45 тенге в квадратного метра, то есть, расходы собственников квартир заметно увеличатся, – говорит она. Ассоциация КСК и отдел жилищных отношений Усть-Каменогорска разработали предложения по альтернативным формам управления. Среди них – открытие текущих и накопительных счетов в банках на каждый многоквартирный жилой дом, выборы ревизионной комиссии на каждый дом, совета дома, утверждение годового бюджета и сметы расходов на каждый дом, предоставление отчетов по управлению содержанию по каждому дому один раз в квартал. При форме управления как КСК, ТОО, ИП, обслуживающих несколько МЖД, жилые дома обслуживаются штатными работниками данных предприятий, тем самым, сокращаются затраты на содержание домов, так как нет необходимости нанимать управляющую компанию и заключать договор с сервисными службами. В течение всего прошлого года предложения отправлялись в разные крупные профильные республиканские структуры, в том числе и в Парламент… Но, как говорится, ни ответа, ни привета…
Ольга СИЗОВА,
собкор «ЮГ» по ВосточноКазахстанской области
