МЫ ПРОДОЛЖАЕМ ОТВЕЧАТЬ НА ВОПРОСЫ НАШИХ ЧИТАТЕЛЕЙ, ОКАЗАВШИХСЯ В ТОЙ ИЛИ ИНОЙ НЕПРОСТОЙ ЖИЗНЕННОЙ СИТУАЦИИ. СЕГОДНЯ РАЗОБРАТЬСЯ В ПРАВОВЫХ КОЛЛИЗИЯХ НАМ ПОМОГАЕТ ЖАНГИР ШАЛЕКЕНОВ, СОВЕТНИК МЕЖДУНАРОДНОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «ALC ATTORNEYS» И ЧЛЕН СОВЕТА ПАЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ КОНСУЛЬТАНТОВ «ЮСТУС».
1. Подскажите, пожалуйста, как правильно составить договор аренды квартиры в Казахстане, чтобы все было по закону?
– В соответствии с положениями ст. 542 Гражданского кодекса Республики Казахстан, в договоре имущественного найма (аренды) в обязательном порядке должны быть указаны сведения, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. Отсутствие этих данных делает условие об объекте найма несогласованным между сторонами, а сам договор – незаключенным. Таким образом, наличие точного и однозначного описания объекта аренды (например, квартиры с указанием адреса, этажа, номера, площади, количества комнат и иного индивидуализирующего признака) является существенным условием договора, без которого он не может считаться действительным. Кроме указания на объект аренды, в договоре также рекомендуется зафиксировать следующие положения: – срок аренды, определенный или бессрочный (с возможностью расторжения по уведомлению); – размер арендной платы, как правило, помесячной, а также порядок, сроки и способ ее внесения; – обеспечение обязательств арендатора, например, в виде гарантийного платежа или депозита; – ответственность сторон за нарушение условий договора (включая просрочку платежей, порчу имущества и тому подобное); – урегулирование споров. Дополнительно в целях надлежащего исполнения и защиты прав сторон настоятельно рекомендуется составить акт приема-передачи квартиры, в котором указать: – перечень движимого имущества (мебели, техники и другое), передаваемого с квартирой; – состояние квартиры и имущества на момент передачи; показания счетчиков (вода, электричество и прочее); – фотофиксацию состояния квартиры. Во избежание возможных рисков со стороны арендатора также рекомендуется: – проверить правоустанавливающие документы на недвижимость — технический паспорт, акт о праве собственности, сведения о собственнике; – уточнить вопрос об отчуждении квартиры во время аренды – при продаже нового собственника обязать соблюдать условия договора (по возможности предусмотреть это в договоре); – согласовать возможность или запрет проживания малолетних детей и/или домашних животных – если это имеет значение для арендодателя. Обращаем внимание, что согласно требованиям ГК РК договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе. При отсутствии такой регистрации договор будет считаться незарегистрированным, что может повлечь правовые последствия, включая невозможность ссылаться на него в определенных случаях.
2. Что делать, если меня уволили с работы без резонной причины? Какие у меня есть права, чтобы обжаловать необоснованные, на мой взгляд, действия работодателя?
В первую очередь вам необходимо обратиться с аргументированной претензией к работодателю и согласительной комиссии. В соответствии с п. 2 ст. 159 Трудового кодекса РК согласительная комиссия является постоянно действующим органом, создаваемым в организации на паритетных началах из равного числа представителей от работодателя и представителей работников. При этом просим вас учитывать, что в силу положений п. 1 ст. 159 ТК РК индивидуальные трудовые споры рассматриваются согласительными комиссиями, за исключением споров, возникающих между работодателем и работником субъекта микропредпринимательства, некоммерческой организации с численностью работников не более 15 человек, домашним работником, единоличным исполнительным органом юридического лица, руководителем исполнительного органа юридического лица, а также другими членами коллегиального исполнительного органа юридического лица, а по неурегулированным вопросам либо неисполнению решения согласительной комиссии – судами. Так, п. 5 ст. 159 ТК РК предусмотрено, что согласительная комиссия обязана рассмотреть спор в течение 15 рабочих дней со дня регистрации заявления и выдать сторонам спора копии решения в течение трех рабочих дней со дня его принятия. Заседание и решение согласительной комиссии являются правомочными, если при рассмотрении индивидуального трудового спора на заседании присутствовало равное количество членов согласительной комиссии со стороны представителей работодателя и представителей работников. Каждый член согласительной комиссии при голосовании имеет один голос. Если решение согласительной комиссии вас не устроило или же ваше требование игнорировали и комиссия не создавалась, то вы вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями для целей восстановления нарушенных прав. Просим вас иметь в виду, что действующее трудовое законодательство устанавливает требования к срокам обращения по рассмотрению индивидуальных трудовых споров (ст.160 ТК РК). Итак, 1) по спорам о восстановлении на работе: срок обращения: – в согласительную комиссию – один месяц со дня вручения или отправки заказным письмом копии акта работодателя о расторжении трудового договора; – в суд – два месяца со дня получения копии решения согласительной комиссии при неурегулированном споре или неисполнении ее решения. По другим трудовым спорам – один год с момента, когда работник или работодатель узнал либо должен был узнать о нарушении своего права.
