В 2006 году был принят Закон РК «Об амнистии в связи с легализацией имущества», согласно преамбуле к которому следует, что этот Закон регулирует общественные отношения, связанные с проведением государством исключительно разовой акции по легализации имущества посредством освобождения граждан и юридических лиц, легализовавших имущество, от ответственности за совершение отдельных преступлений, административных правонарушений и дисциплинарных проступков, предусмотренных законами РК.
Однако, после проведенной легализации недвижимого имущества возникли проблемы, которые вынуждены разрешаться в судебном порядке, в различных формах судопроизводства. Так, в соответствии с Законом, легализации подлежало недвижимое имущество, находящееся на территории РК, права на которое не оформлены в соответствии с законодательством РК, а именно право собственности, которое не было зарегистрировано в регистрирующем органе, на тот момент – в 2006-2007 годах не было регистрации в органах юстиции. В соответствии с п. 2 ст. 118 Гражданского кодекса, права на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации. То есть, право собственности на жилье возникает с момента государственной регистрации. Вместе с тем, после обретения независимости, и в период становления казахстанского законодательства, с появлением частной собственности, с принятием первой Конституции страны и Гражданского кодекса РК не все граждане смогли своевременно зарегистрировать свое право собственности на жилье, в том числе полученное в рамках приватизации 1991-1994 годов. Граждане, которые имели на руках договоры приватизации на квартиру (дом), вместо того, чтобы пойти в органы юстиции за регистрацией права собственности, почему-то шли в Комиссии по проведению легализации недвижимого имущества. В свою очередь, рассмотрев пакет документов и проверив объект недвижимости по базам органа юстиции на предмет наличия либо отсутствия госрегистраций прав на объект легализации, Комиссия принимала соответствующее решение. Комиссия по проведению легализации недвижимого имущества, удостоверившись в отсутствии регистрации прав на объект легализации, как правило, принимала положительное решение. Вот здесь и кроется ошибка таких комиссий. По моему мнению, Комиссия должна была рекомендовать субъекту легализации (прим. гражданину) обратиться с соответствующим пакетом документов в органы юстиции для оформления прав на квартиру (дом), затем получить через местный исполнительный орган (акима) земельный участок в соответствии со ст. ст. 52,43 Земельного кодекса. Однако, в результате массовой легализации, когда был большой поток заявлений на легализацию, у Комиссии реально не было возможности отработать как необходимо. Поэтому появлялись ошибки, которые вылились в реальные проблемы простых граждан. К примеру, гражданин Амангельды А., выступающий покупателем по договору о приватизации трехкомнатной квартиры, и совместно проживающие с ним супруга и дети приобрели в частную собственность квартиру в двухквартирном жилом доме, который расположен на земельном участке. Естественно, как в большинстве случаев земельный участок в договоре приватизации не указан. Данный договор о приватизации квартиры покупатель в органах юстиции не зарегистрировал. И вот, 06.02.2007 года по его обращению Комиссия по проведению легализации недвижимого имущества принимает решение о легализации вышеназванной квартиры за субъектом обращения, то есть, за Амангельды А. Затем он регистрирует решение о легализации квартиры и акт введенного легализованного объекта недвижимости в эксплуатацию в органах юстиции, и в последующем оформляет земельный участок под этой квартирой за собой единолично. В январе 2013 года умирает мать, затем в феврале 2022 года умирает отец. Вот здесь у наследников возникли проблемы: они не могут получить наследство после смерти родителей, так как имеется ряд нарушений. Во-первых, у одного человека Амангельды А. на один объект недвижимости имеется два правоустанавливающих документа: договор о приватизации квартиры и решение о легализации этой же квартиры. Во-вторых, в соответствии со ст. 227 Гражданского кодекса – квартира, выкупленная (прим. или приобретенная безвозмездно) нанимателем в соответствии с законодательством РК о государственном имуществе и жилищных отношениях жилище в домах государственного жилого фонда, перешла в совместную собственность нанимателя Амангельды А. и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних. Однако, в последующем в нарушение ст. ст. 52, 43 Земельного кодекса, земельный участок для обслуживания жилого дома (квартиры) или ведения личного подсобного хозяйства должен быть выдан всем сособственникам квартиры в равных долях. Наследники не могут получить наследство, так как на один объект недвижимости два правоустанавливающих документа: договор о приватизации квартиры и решение о легализации квартиры. Собственниками квартиры являются четверо членов семьи, а земельный участок оформлен на одного члена семьи, в нарушение ст. 52 Земельного кодекса. При этом, казусных вариантов этой проблемы бывает много. Есть случаи, когда при наличии договора приватизации квартиры (дома) один из сособственников квартиры (дома), как правило, отец или мать обращаются за легализацией и квартиры (дома) и земельного участка под ним. При этом, также получается «патовая» ситуация, когда квартира (дом) и земельный участок под ним оформляются только на одного сособственника этой недвижимости по договору приватизации квартиры. Во всех случаях проблема одна, это «незаконное» решение о легализации недвижимого имущества. Теперь о вариантах решения проблемы, которые имели место в судебной практике. Заинтересованное лицо (один или все сособственники квартиры по договору приватизации) обращались в суд с иском с требованием об отмене решения о легализации квартиры, вынесенное, например 06.02.2007 года. До 01.07.2021 года такие иски рассматривались в рамках гражданского судопроизводства, а именно Главы 29 ГПК, и суды, как правило, принимали положительное решение по иску, понимая, что собственники не могут реализовать свои права на имущество. С 01.07.2021 года такие иски рассматривались уже судами СМАС. После отмены правоустанавливающего документа (решения о легализации недвижимого имущества) следом шла отмена государственной регистрации такого решения в регистрирующем органе (прим. отмена госрегистрации, как на квартиру, так и на земельный участок). Затем на основании свидетельства на неимущественные права наследники регистрировали договор о приватизации квартиры в регистрирующем органе, получали земельные участки в соответствии с Земельным кодексом, и затем оформляли наследство. Однако, сейчас изменилась судебная практика и суды СМАС на стадии предварительного слушания, в порядке ст. 138 Административного процедурно-процессуального кодекса отказывают истцу в восстановлении срока на оспаривание такого административного акта как решение о легализации недвижимого имущества в виду отсутствия уважительных причин на пропуск такого срока (прим. сроки пропуска с учетом принятия таких решений в период с июля 2006 года по декабрь 2007 года – очень большие, это порядка 16-17 лет). Такая позиция судов СМАС, казалось бы, правильная, так как не логично и неправильно отменять административный акт, изданный 16 лет назад. Вместе с тем, простые граждане не могут самостоятельно разрешить такую противоречивую ситуацию, которую создали сами же вместе с органами власти того периода. Варианты решения проблемы, которые предлагаются мною. Первый вариант: в рамках полномочий Верховного Суда РК принять Нормативное постановление, где все же в порядке исключения считать пропуск срока по искам об оспаривании решений о легализации недвижимого имущества уважительным и восстанавливать такой срок, когда установлено, что иным образом заинтересованное лицо не может защитить свои права. То есть, на уровне официального источника права, подлежащего применению судами дать «зеленый свет» таким административным искам. Этот вариант наименее затратный в плане законотворческих процедур. Второй вариант: внести соответствующие изменения в Закон РК «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан» от 23.01.2001 года №148, а именно дополнить ст. 37 этого Закона пунктом 9 следующего содержания: «Решения комиссии по проведению легализации недвижимого имущества, находящегося на территории РК по обращениям заинтересованных лиц могут быть отменены полностью Правительством РК и (или) акимом области и (или) акимом соответствующего района». Данные изменения позволят Правительству РК, акиму области или районному акиму самостоятельно по обращениям заинтересованных лиц отменять решения о легализации недвижимого имущества, когда такое решение препятствует реализации конституционного права гражданина на частную собственность, в том числе на права наследования. Проблем, связанных с решениями о легализации недвижимого имущества очень много, и каждый вариант такой проблемы описать невозможно. Но вся проблема упирается в необходимость отмены такого «незаконного» решения о легализации недвижимого имущества, который был принят в спешке, без учетов действующего законодательства, который позволял реализовать их права без принятия этого административного акта.
Кайрат ТЕМИРХАНОВ,
председатель
Карабалыкского
районного суда
Костанайской области